1. 상속으로 2주택인 자가 동거봉양 합가로 3주택이 된 사례 부부 乙丙은 2005. 12월에 B주택을 공동명의(지분 1/2씩)로 취득하였고, 2019. 9월에는 아들 甲이 별도세대인 상태에서 A주택을 취득하였다. 2019. 12월에 을의 사망으로 甲을 포함한 자녀 4명이 B주택 乙지분을 상속하였다. 이때 甲의 지분은 최다 지분자에 해당한다. 2023. 6월 연로한 丙을 봉양하기 위해 동거봉양합가를 하였다. 이때, B주택의 甲지분을 별도세대 또는 타인에게 시가로 양도하고 어머니인 丙의 지분을 양도하는 경우 B주택 丙의 지분 양도에 대해 소득세법시행령 제144조 제4항에 따른 동거봉양합가에 의한 비과세 특례를 받을 수 있는지 여부에 대한 내용이다. 2. 동거봉양 합가에 이한 양도소득세 비과세 특례란? 1)..

1. 경매·공매에서 권리분석이란? 경매나 공매를 처음 접하는 사람들이 걱정하는 것 중 제일 큰 것이 "권리분석"에 대한 것이다. 권리분석이라는 말에서 볼 수 있듯이 법률전문가만의 영역이라고 생각하기 쉽다. 하지만 초보자의 입장에서 권리분석은 몇 가지만 알면 모두 해결되는 쉬운 것이다. 권리분석에서 가장 기초가 되는 것은 말소기준권리를 찾는 것이다. 말소기준권리란 경매절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리이다. 말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수가 되어 낙찰자가 부담해야 하고, 이후의 권리(말소기준권리 포함)는 매각 후 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 된다. 그래서 말소기준권리를 기준으로 이전에 별다른 권리가 없다면 안전한 물건으로 보아도 무방하다...

1. 생애 최초 주택 구입자 취득세 감면 제도란? 정부에서는 2020년부터 사회 초년생들의 주택 구입을 활성화하기 위한 제도로 생애 최초 주택 구입자들에게 취득세를 감면해 주는 제도를 시행하고 있었다. 그러나 제도의 취지와는 달리 생애 최초 주택 구입자 취득세 감면제도는 감면 조건이 수도권 4억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하의 주택가격 기준과 부부합산 7천만 원 이하의 소득 기준 등으로 규정하고 있어 제한적인 효과로 제도 자체가 유명무실한 것이 사실이었다. 이러한 감면 요건은 2020년 7월 제도 시행 당시의 중위가격을 반영한 것으로 그 이후 상승한 주택의 가격을 반영하지 못했다. 왜냐하면 2022년 수도권 지역 주택의 중위가격이 5.1억 원, 아파트의 경우 6.3억 원이었기 때문이다. 이에 정부에서..

1. 책소개 그간 부동산과 관련된 책을 꽤 읽은 편이었다. 대부분이 주택, 그중에서도 아파트와 관련된 책이 대부분이었다. 그러다 보니 내용이 겹치는 부분이 많았다. 그래서 편식을 줄이기 위해 다른 분야를 찾다가 소액투자가 가능하다는 말에 흥미를 느껴 이 책을 읽게 되었다. 이 책은 실전서이다. 토지 투자 시장에서 바로 써먹을 수 있는 실전 개념과 기법들로 채워져 있다. 다만, 저자가 토지 개발을 통해서 성공을 이루었기 때문에 이 책의 기본 베이스는 토지 개발이다. 저자가 쉽게 설명을 했지만 초보자가 쉽게 따라 하기는 그리 녹록지는 않은 것 같다. 대한민국에서 살고 있는 사람이라면 부동산 투자를 해야 부를 이룰 수 있다고 생각한다. 그래서 많은 사람들이 부동산 투자에 시간과 노력을 투자한다. 하지만 아무리..

상생임대차 계약은 2021년에 도입된 정책임에도 제한된 세제혜택으로 인해 사실 유명무실한 제도였다. 정부에서는 부동산 임대차 시장의 안정을 이끌어 내기 위해서 비과세 요건을 완화해 주는 등 2022년 6. 21. 대책의 핵심 대책으로 상생임대차 제도를 보완하였다. 이와 관련해서 직전 임대차 계약이 임차인 사정으로 임차인이 조기 퇴거함으로써 임대차 기간 상 상생임대차계약을 맺어야 하는 2024. 12. 31. 이후에 상생임대차 계약을 맺은 경우에 대해서 자세히 알아보도록 하겠다. 1. 임차인 사정으로 2025. 1. 1. 이후 상생임대차 계약을 맺은 경우 2021. 10. 서울 소재 다세대 주택을 취득하였고 이때 임대인의 지위를 전 소유주로부터 승계을 받았으며, 2022. 10월 임대차 계약을 갱신하였는데..

1. 부부 공동명의 고가주택 양도소득세 부과 방법 양도소득세는 1세대 1주택의 경우 비과세가 된다. 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(2017. 8. 3. 이후 취득일 현재 조정대상지역에 소재한 주택은 2년 이상 거주)한 주택을 양도할 경우 비과세가 된다. 그리고 양도소득세는 세대를 기준으로 세금을 계산하는 것이 아니라 개인을 기준으로 세금을 계산한다. 따라서 부부 공동명의의 경우 각각의 양도차익에 그에 따른 세율을 적용하기 때문에 절세의 수단으로 많은 사람들이 이용하고 있다. 이때 유의할 점은 비과세가 되는 한도는 12억 원이기 때문에 12억 원이 넘을 경우 과세하게 된다. 그런데 양도소득세를 부과하는데 양도차익 12억 원이라는 금액을 기준으로 12억 원이 넘지 않으면 과세되지 않고 12억 원이 넘으면..

2022년에 부득이한 사정으로 발생하는 과중한 세부담을 적정화하는 취지에서 종합부동산세법을 개정하여 1세대 1주택자가 일시적으로 2주택자자가 되거나 상속주택, 지방 저가주택을 함께 소유한 경우 과세표준 계산 시 1세대 1주택자로 보는 특례규정을 신설하여 공제금액 12억 원 상향, 기본세율 적용, 일반주택에 대한 고령자 및 장기보유자 세액공제를 적용할 수 있게 되었다. 여기서는 이중 지방 저가주택을 소유한 경우에 대해 사례와 함께 살펴보도록 하겠다. 1. 지방 저가주택에 대한 종합부동산세 특례 관련 적용 사례 남편 명의로는 서울에 소재하고 있는 주택(공시지가 14억원)을 소유하고 있고 부인 명의로는 지방 읍·면지역에 소재하고 있는 주택(공시지가 1억원)을 소유하고 있을 때 1세대 내 기존주택을 보유한 자와..

1. 부동산 시장의 사이클 부동산 투자를 공부하다 보면 많은 투자원칙과 기법들이 등장한다. 부동산을 처음 입문하는 사람들은 유명한 사람들의 이런 전략들을 무턱대고 공부하며 이것이 무든 절대적인 원칙인 마냥 추종하게 된다. 하지만 저자는 조금 다른 얘기를 한다. 투자에 '절대 공식'이란 존재하지 않는다....부동산 가격의 상승에는 널리 알려진 투자공식 외에도 사람들의 생각이나 행동 변화가 상당한 영향을 미친다는 사실이다. 우리가 알고 있는 수많은 지식을 부정하지는 않는다. 기존의 부동산 투자공식을 따른다고 손해를 보는 것은 아니다. 다만, 원래 얻을 수 있는 수익보다는 적게 얻을 수밖에 없다는 것이다. 따라서 부동산을 투자할 때는 사람들의 생각이나 행동이 변화하는 때에 맞춰 거기에 맞는 투자전략을 세워야 ..