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1. 생애 최초 주택 구입자 취득세 감면 제도란?
정부에서는 2020년부터 사회 초년생들의 주택 구입을 활성화하기 위한 제도로 생애 최초 주택 구입자들에게 취득세를 감면해 주는 제도를 시행하고 있었다. 그러나 제도의 취지와는 달리 생애 최초 주택 구입자 취득세 감면제도는 감면 조건이 수도권 4억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하의 주택가격 기준과 부부합산 7천만 원 이하의 소득 기준 등으로 규정하고 있어 제한적인 효과로 제도 자체가 유명무실한 것이 사실이었다. 이러한 감면 요건은 2020년 7월 제도 시행 당시의 중위가격을 반영한 것으로 그 이후 상승한 주택의 가격을 반영하지 못했다. 왜냐하면 2022년 수도권 지역 주택의 중위가격이 5.1억 원, 아파트의 경우 6.3억 원이었기 때문이다. 이에 정부에서는 제도의 효과성을 높이기 위해 지방세특례제한법을 개정하여 기준을 대폭 상향하는 등 더 많은 사회초년생 혜택을 볼 수 있도록 하였다. 추가적으로 일부 지방자치단체에서는 조례를 제정하여 추가적으로 취득세를 면제해 주는 제도를 시행하고 있다.
2. 자격요건 및 세제 혜택
생애 최초 주택 취득세 감면 혜택을 받기 위한 자격요건은 지방세특례제한법 제36조의3에 규정되어 있다. 먼저 주택 취득일 현재 본인 및 배우가 주택을 소유한 사실이 없어야 하고, 취득당시 주택의 가액이 12억 원 이하이면 취득세를 감면받을 수 있다. 종전에 요구하던 주택의 가격이 대폭 상향되었고 부부합산 소득기준도 폐지되어 소득이 얼마든 주택 구입 경험이 없고 12억 원 이하라면 누구나 취득세 감면 혜택을 받을 수 있게 되었다. 이때 주택의 취득은 유상거래를 통한 매수를 말하며 상속이나 증여(부담부증여 포함)는 제외된다. 또한 주택을 소유한 사실이 없는 경우란 주택을 아예 소유한 적이 없는 경우를 포함하여 다음의 경우도 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 본다. 첫재, 상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우이다. 둘째, 도시지역(취득일 현재 도시지역을 말한다)이 아닌 지역에 건축되어 있거나 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 사용 승인 후 20년 이상 경과된 주택, 85㎡ 이하인 단독주택과 상속으로 취득한 주택을 소유한 자가 그 주택 소재지역에 거주하다가 다른 지역(해당 주택 소재지역인 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시ㆍ군 이외의 지역을 말한다)으로 이주한 경우이다. 이 경우 그 주택을 감면대상 주택 취득일 전에 처분했거나 감면대상 주택 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정한다. 셋째, 전용면적 20㎡ 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우이다. 다만, 전용면적 20㎡ 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우는 제외한다. 넷째, 취득일 현재 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우이다. 다섯째, 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우이다. 이상의 요건을 충족한 경우 생애 최초 주택에 한해서 취득세를 200만 원의 범위 안에서 다음과 같이 감면을 한다. 산출세액이 200만 원 이하인 경우에는 취득세를 면제한다. 산출세액이 200만 원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 200만 원을 공제한다. 2인 이상이 공동으로 주택을 취득하는 경우에는 해당 주택에 대한 총감면액은 200만 원 이하로 한다.
3. 신청방법
주택의 취득세는 지방세로서 생애 최초 주택 취득세 감면제도의 요건에 해당된다면 주소지 지방자치단체에 신청하면 된다. 이때 필요서류는 "생애최초 주택 구입 취득세 감면 신청서"와 가족관계증명서, 해당 부동산 매매계약서 등을 제출하면 되고 그 외 무주택을 증명하는 서류는 별도로 제출할 필요는 없다. 신청서에 개인정보활용동의만 하면 자치단체에서 자체적으로 무주택 여부 등을 조사하여 취득세를 감면해 준다. 그리고 본 제도는 2025. 12. 31. 까지 한시적인 제도로 주택 구입계획이 있는 사람은 그 기한 내에 구입하는 것이 절세의 한 방법이다.
4. 주의사항
위와 같이 취득세를 감면받은 사람이 다음과 같은 사항을 위반했을 경우에는 감면받은 취득세는 추징되니 유의하여야 한다. 첫째, 정당한 사유 없이 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주(취득일 이후 「주민등록법」에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하거나 취득일 전에 같은 법에 따른 전입신고를 하고 취득일부터 계속하여 거주하는 것을 말한다. )를 시작하지 아니하는 경우에 추징된다. 둘째, 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 추가로 주택을 취득(주택의 부속토지만을 취득하는 경우를 포함한다)하는 경우가 있는데 상속으로 인한 추가 취득은 제외한다. 셋째, 해당 주택에 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우에는 감면받은 취득세가 추징된다. 다만, 위에 열거된 사항을 위반하더라도 다른 이익이 발생할 경우 추징되는 취득세와 비교형량하여 더 큰 이익을 취득하는 것도 하나의 방법이 될 것이다.