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1. 부동산 시장의 사이클
부동산 투자를 공부하다 보면 많은 투자원칙과 기법들이 등장한다. 부동산을 처음 입문하는 사람들은 유명한 사람들의 이런 전략들을 무턱대고 공부하며 이것이 무든 절대적인 원칙인 마냥 추종하게 된다. 하지만 저자는 조금 다른 얘기를 한다.
투자에 '절대 공식'이란 존재하지 않는다....부동산 가격의 상승에는 널리 알려진 투자공식 외에도 사람들의 생각이나 행동 변화가 상당한 영향을 미친다는 사실이다. <본문 중에서>
우리가 알고 있는 수많은 지식을 부정하지는 않는다. 기존의 부동산 투자공식을 따른다고 손해를 보는 것은 아니다. 다만, 원래 얻을 수 있는 수익보다는 적게 얻을 수밖에 없다는 것이다. 따라서 부동산을 투자할 때는 사람들의 생각이나 행동이 변화하는 때에 맞춰 거기에 맞는 투자전략을 세워야 한다는 것이다. 이것이 바로 저자 다년간의 현장경험에서 깨달은 부동산 가격의 사이클 변화에 맞춘 투자 원칙이다. 부동산 총 7단계의 흐름을 거친다. 저자가 제시하는 7단계의 사이클은 기존의 4단계를 더 세분화해서 정교하게 다듬은 사이클로서 해당 시기별로 어떠한 특징이 있는지 설명함으로써 부동산에 대한 투자시기가 다른 독자들이 투자시점에 어떠한 사이클에 있는지 쉽게 이해할 수 있도록 상세히 설명하고 있다. 이를 한 장의 표로 요약한다면 다음의 그림과 같다.
2. 상승장에서의 투자전략
상승기에는 상승장에 맞는 투자 기술이, 침체기에는 침체장에 맞는 투자 기술이 존재하기 마련다. 저자는 부동산의 사이클을 설명하면서 각각의 단계의 흐름에 맞는 투자전략을 제시하기도 하였지만 별도의 장으로 분류하여 상승장에서 활용할 수 있는 대표적인 투자기술을 제시해주고 있다.
1) 상승장에서 투자의 기본
부동산 상승장에서는 여러가지 효과가 발생한다. 지역사이 또는 단지와 단지 사이의 매매가격에서 차이가 생기는 갭 벌리기 현상이 발생하고, 신축과 구축에서는 벌어진 가격 차이가 다시 줄어드는 갭 메우기 현상이 다시 발생한다. 그리고 A급지의 상승세가 커졌을 때 자연스레 주변지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 발생하기도 한다. 이런 상승장에서의 현상을 이용하는 전세캡투자가 중요한 투자전략이 될 수 있다. 즉, "매매가격은 정체되고 전세가격이 상승하는 시기에 매매가격이 전세가격에 의해 밀려 올라갈 상황을 찾아서 매매가 대비 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 전세를 끼고 투자하는 방식이다. 이때도 중요한 것은 중심지 즉 입지가 더 중요하다는 것을 잊어서는 안 된다.
전세갭투자는 단순히 갭이 작은 대상을 찾는 전략이 절대 아니라는 것을 알 수 있다. 그보다는 오를 가능성이 높은 대상을 찾는 것이 더 중요한 전략이라고 이해하는 것이 맞다. <본문 중에서>
2) 상승장 한복판에서의 투자
부동산 시장이 상승하면 가장 먼저 중심지가 갭 벌리기를 하면서 상승하고, 주변지역은 점차 갭 메우기를 통해 상승세가 확산하다. 이런 현상을 이용한 투자법이 웅덩이 효과를 이용하는 것이다. 주변이 다 올랐는데 혼자만 아직 오르지 못해 가격이 웅덩이나 우물처럼 푹 꺼진 상황을 일컫는 말로 이미 많이 오른 지역에서 생기는 현상이다. 부동산이 한껏 치솟아 오르는 상승장에서는 웅덩이 효과를 이용해서 투자를 한다.
좋은 기회는 주변지역을 꾸준히 관찰하는 가운데 찾아오는 법이다. 오를 만한 지역은 인근 지역에 대한 정보를 찾아보고, 그것을 인근 다른 지역들과 비교해 봄으로써 지역의 미래가치를 평가할 수 있다. <본문 중에서>
3) 상승장 후반부에서의 투자
상승장 중·후반부, 정부의 규제가 강화되는 시기에 주로 활용하는 투자이다. 전세 갭투자의 일종으로 기존의 전세 갭투자가 전세가가 매매가격을 밀어 올리는 상황에서의 투자라면 이때의 전세 갭투자는 전세가가 매매가격에 근접하기 전부터 매매가격을 높이는 상황에서의 투자법이다. 이런 투자가 가능한 지역은 입지는 괜찮지만 가격이 많이 오르지 않는 중심지나 신축이 아닌 전세 비율이 높은 지역의 신축 또는 준신축이나 구축이다.
3. 하락리스크를 예방하는 장기적 투자 전략
먼저 상승장에서는 정부규제가 심해진다. 정부에서는 부동산이 과열되는 것을 방지하기 위해 다주택자에 대한 세금을 중과하는 등 규제를 강화하고, 대출요건과 분양 시장에 대한 규제를 강화한다. 또한 재건축 시장의 규제를 강화하고 투기과열지구나 조정대상지역 등의 규제지역의 지정 및 이를 확대한다. 이럴 때일수록 우리는 좋은 입지의 똘똘한 한 채로 전환해야 한다.
고수들은 정부규제가 강화되는 시점부터 조금씩 보유한 물건을 매도하면서 시세 차익을 회수하고 시장을 빠져나간다.
<본문 중에서>
두 번째로 부동산 침체기의 정부의 부동산 부양책을 이용하는 전략이다. 이때는 주로 신축 위주로 좋은 입지의 똘똘한 한채롤 구입하거나 여러 채 구입을 통한 수익을 확대해 나가는 전략이 좋다. 이처럼 부동산 투자에서 있어서 가장 좋은 전략은 장기목표를 세우고 이를 이루는 세부적인 전술을 고민하는 것이다. 즉, "거주지의 상향이동"이라는 장기목표를 세우고, 현재 상황에 가장 적합한 방법을 고민하는 것이다. 그것이 장기적으로는 가장 안정적으로 시세차익을 추구하는 방법이라는 것을 절대 잊어서는 안 된다.