티스토리 뷰
1. 부부 공동명의 고가주택 양도소득세 부과 방법
양도소득세는 1세대 1주택의 경우 비과세가 된다. 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(2017. 8. 3. 이후 취득일 현재 조정대상지역에 소재한 주택은 2년 이상 거주)한 주택을 양도할 경우 비과세가 된다. 그리고 양도소득세는 세대를 기준으로 세금을 계산하는 것이 아니라 개인을 기준으로 세금을 계산한다. 따라서 부부 공동명의의 경우 각각의 양도차익에 그에 따른 세율을 적용하기 때문에 절세의 수단으로 많은 사람들이 이용하고 있다. 이때 유의할 점은 비과세가 되는 한도는 12억 원이기 때문에 12억 원이 넘을 경우 과세하게 된다. 그런데 양도소득세를 부과하는데 양도차익 12억 원이라는 금액을 기준으로 12억 원이 넘지 않으면 과세되지 않고 12억 원이 넘으면 과세되면 극단적인 금액을 기준으로 희비가 엇갈리는 문제가 있어 과세되는 부분의 양도차익 계산방법이 따로 규정되어 있다.
그리고 부부 공동명의의 주택을 12억 원이 넘는 주택 양도하였을 경우 남편과 부인에게 부과되는 양도소득세는 어떻게 계산이 될까? 단순히 산술적으로 12억 원이 넘는 전체 양도차익에서 지분율을 곱해서 양도차익을 산출한 다음 여기에 지분율을 곱해서 양도소득세를 부과하는 것으로 착각할 수 있다. 하지만 부부와 같이 공동으로 주택이나 토지를 소유하다가 이를 양도하는 경우는 앞서 설명한 바와 같이 양도차익이 12억 원이 넘는 고가주택의 양도차익 계산방법에 따라 산출된 양도차익에 공동명의자의 지분율을 곱해 개인별로 양도차익을 산정해 세율을 곱한 후 양도소득세를 부과한다. 결론적으로 말하면 양도차익이 12억 원이 넘는 부부 공동명의 고가주택에 대한 양도소득세를 부과하기 위한 양도차익은 고가주택 양도차익 계산방법에 지분율을 곱해서 구한다는 것이다.
2. 양도차익 12억 원 단독명의 주택의 양도차익 계산방법
양도차익이 12억 원이 넘을 경우 넘는 가액 전체를 양도차익으로 보고 양도소득세를 부과하는 것이 아니라 다음과 같은 계산방법에 의해 양도차익을 계산한 후에 양도소득세를 부과하게 된다. 참고적으로 2024. 5. 9. 까지 양도소득세 중과유예제도가 시행되고 있어 지금은 중과에 대해서는 검토할 필요가 없다.
이를 실제 사례에 대입해 계산을 해보면,
| 취득일 2007. 6. 10. / 양도일 2023. 10. 11. / 양도실가 18억원 / 취득실가 9억원 |
위 사례에서 전체 양도차익은 18억 원-8억 원인 10억 원이다. 이를 위 공식에 대입해 보면 10억 원 × (18억 원 - 12억 원) / 18억 원으로 해당 주택의 양도차익은 10억 원이 아닌 8억 4천만 원이다.
3. 부부 공동명의 주택의 양도차익 계산방법
부부 공동명의 주택에 대해서는 전체 양도차익 자체의 지분율만큼 계산해서 개인별로 양도차익을 계산하는 것이 아니라 별도의 계산방법에 따라 각각의 양도차익을 계산한다. "양도차익 12억 원 단독명의 주택의 양도차익 계산방법"에 따라 산출된 양도차익에 지분율을 곱해서 개인별 양도차익을 산정한 후에 양도소득세를 계산하여 개인별로 부과하게 된다. 이를 실제 사례에 대입해 보면, 위 사례와 동일한 상태에서 지분율만 50:50인 경우이다.
| 취득일 2007. 6. 10. / 양도일 2023. 10. 11. / 양도실가 18억원 / 취득실가 9억원 / 지분율 50%:50% |
위 사례에서 전체 양도차익은 18억 원-8억 원인 10억 원이다. 이를 위 공식에 대입해 보면 10억 원 × (18억 원 - 12억 원) / 18억 원 * 50%억 원으로 해당 주택의 양도차익은 개인별로 4억 2천만 원이다. 이와 관련하여 국세청 질의회신 1건을 참고적으로 살펴보고 이 글을 마무리하려고 한다.
[질의내용] 공동소유한 1세대 주택에 해당하는 고가주택의 양도차익 산정방법
[답변요지] 1세대 1주택 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 '고가주택의 양도차익계산 산식'에 공동소유자별 지분율을 적용하여 계산하는 것임
<양도, 서면 인터넷방문상담5팀-1248, 2007. 4. 17>