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1. 책소개
그간 부동산과 관련된 책을 꽤 읽은 편이었다. 대부분이 주택, 그중에서도 아파트와 관련된 책이 대부분이었다. 그러다 보니 내용이 겹치는 부분이 많았다. 그래서 편식을 줄이기 위해 다른 분야를 찾다가 소액투자가 가능하다는 말에 흥미를 느껴 이 책을 읽게 되었다. 이 책은 실전서이다. 토지 투자 시장에서 바로 써먹을 수 있는 실전 개념과 기법들로 채워져 있다. 다만, 저자가 토지 개발을 통해서 성공을 이루었기 때문에 이 책의 기본 베이스는 토지 개발이다. 저자가 쉽게 설명을 했지만 초보자가 쉽게 따라 하기는 그리 녹록지는 않은 것 같다. 대한민국에서 살고 있는 사람이라면 부동산 투자를 해야 부를 이룰 수 있다고 생각한다. 그래서 많은 사람들이 부동산 투자에 시간과 노력을 투자한다. 하지만 아무리 부동산 투자에 공부를 해도 원하는 삶은 쉽게 이루어지지 않는다고 한다. 그 이유는 이론만 공부할 뿐 실전 경험이 없기 때문이다. 아무리 공부해도 실전을 자주 겪지 못하다 보니 투자를 하더라도 어떤 것이 잘못되었고 어떤 것이 잘 되었는지를 알아보기 어렵기 때문이라고 저자는 말한다. 그래서 저자는 부동산 투자의 한 분야인 토지 시장이 왜 성공할 수밖에 없는 곳인지와 많고 많은 토지 투자 방법 중에서 저자의 토지 투자 성공시스템에 대해 설명하면서 이 책을 다 읽고 나면 부자로 가는 길에 서 있게 될 것이라며 자신 있게 말하고 있다.
2. 주요내용
2차선 도로변 토목 공사 완료된 200평의 부지로 승부한다. <본문 내용 중에서>
저자의 투자 원칙을 압축해서 말하고 있는 내용이다. 이를 자세히 말하면 토지를 매입해서 토목 공사 후 매도하고 비싼 땅을 더 비싸게 파는 것이 토지투자의 원칙이다. 어려움을 겪는 초보자는 전문가의 도움을 얻어 토지를 매입하고, 전문가의 도움을 얻어 개발하고 매도한다면 절대 어려운 투자가 아니고 누구나 할 수 있는 투자가 토지 투자이다. 그러기 위해서는 기본적으로 토지에 대한 지식을 습득해야 한다. 그래야 토지를 매입하고 개발하는데 도움이 되기 때문이다. 토지는 아파트나 주택처럼 접근하기가 쉽지 않다. 아파트에 비해 습득해야 하는 지식이 필요하기 때문이다. 여기에 개발행위까지 해야 한다면 관련 행정절차까지 공부해야 할 양이 엄청 많다. 개발행위 허가가 무엇인지, 토지에 따라 개발이 가능한 범위와 절차가 어떠한지? 용도지역, 세금, 심지어 대출까지 알아야 할 것은 많지만 우리 생활에 밀접한 내용으로 그리 어려운 내용이 아니고 책에서 자세히 설명해주고 있다. 기본지식이 습득되었다는 전제하에 토지 투자를 위해서 중요한 토지의 조건과 매입·매도하는 방법에 대해 살펴보도록 하겠다.
1) 토지의 조건
우선 가장 좋은 토지는 개발이 쉬운 땅이어야 한다. 토지는 농지로 사용할 것이 아니라면 기본적으로 건축이 가능해야 하므로 그 조건에 맞는 적합한 토지를 찾아야 한다. 우선 2차선 도로변의 토지이면서 모양이 네모반듯하며 용도지역도 자연녹지이거나 계획관리지역인 200평 내외의 토지가 가장 좋은 토지이다. 만약 토지의 면적이 넓다면 작은 평수로 분필하여 매도하는 것도 하나의 방법이다. 추가적으로 인허가 기간과 개발 기간이 짧고 도시계획 심의의 대상이 되지 않는 토지면 더할 나위가 없는 토지이다.
2) 토지 매입하고 토목 공사하는 방법
위 조건을 충족하는 토지를 찾았으면 토지를 매입해야 한다. 토지 투자의 기본조건이 개발행위이기 때문에 계약서 작성 시 개발행위 조건과 종류에 대해 구체적으로 명시하여 개발행위가 불가할 시 계약금을 반환하는 특약을 반드시 넣는다. 개발행위라 함은 토목공사를 해야 하는데 초보자는 덜컥 겁을 먹게 되는 것이 사실이다. 하지만 저자는 매도를 위해서 하는 토목공사는 성·절토 공사와 구조물 공사가 전부라고 한다. 이는 매입한 토지를 2차선 도로변과 평행하게 만들기 위한 공사로 비용추산도 부피 구하는 공식에 따라 성·절토에 드는 비용이 가늠하기 때문에 토지 매입단계부터 투자비용 산출이 가능하다.
3) 토지 매도하는 방법
부동산 중개업소에 매도를 의뢰하고 토지를 매도하기 위한 다른 노력을 하지 않는 것이 통상적인 방법이다. 하지만 저자는 다른 방법을 통해 최대의 효과를 거두고 있다. 판매할 토지 위에 현수막을 설치하고 직접거래를 한다. 브리핑도 직접 한다고 한다. 이렇게 직접 모든 것을 하는 이유는 부동산 중개업자는 제삼자이기 때문에 매도자를 위해서도 매수자를 위해서도 판매 하지 않기 때문이다. 그래서 저자는 토지를 매도하는 방법으로 자신을 위해서가 아니라 진심으로 매수자의 입장에서 토지를 바라본다고 한다. 즉, 매수자의 현금 비용을 내가 계산해 주고, 매수자로 하여금 최소한의 비용으로 투자할 수 있는 방법까지 찾아 구체적으로 알려준다고 한다.
3. 느낀 점
책의 읽어 내려가면서 나도 할 수 있겠다는 생각이 들었다. 그러다가 너무 많은 양으로 인해 어떻게 현장에 적용을 할까라는 의문이 들 때쯤에 저자는 직접 토지를 찾아서 매입하고 개발한 후에 매도한 사례까지 제시하고 있다. 처음 매입하였을 때의 사진과 매입 후 개발한 사진 등 상세한 설명과 함께 사례를 제시하며 저자와 같은 토지개발 투자가 어렵지 않다는 것을 얘기해주고 있다. 저자의 생활근거지가 화성시라서인지 제시된 사례 모두 화성시에 소재한 토지이지만 그간 책으로 배운 내용을 사례에 접목해 보면서 실전 감각을 키울 수 있었다. 그래도 최선의 방법은 최고의 선생님 밑에서 직접 보고 배우는 것이 최선이라고 생각한다. 그런 의미에서 토지 투자를 처음 접하는 초보자에게 토지에 대한 지식과 개발 개념을 심어주기에는 손색이 없는 책인 것은 틀림이 없다.