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1. 상속으로 2주택인 자가 동거봉양 합가로 3주택이 된 사례
부부 乙丙은 2005. 12월에 B주택을 공동명의(지분 1/2씩)로 취득하였고, 2019. 9월에는 아들 甲이 별도세대인 상태에서 A주택을 취득하였다. 2019. 12월에 을의 사망으로 甲을 포함한 자녀 4명이 B주택 乙지분을 상속하였다. 이때 甲의 지분은 최다 지분자에 해당한다. 2023. 6월 연로한 丙을 봉양하기 위해 동거봉양합가를 하였다. 이때, B주택의 甲지분을 별도세대 또는 타인에게 시가로 양도하고 어머니인 丙의 지분을 양도하는 경우 B주택 丙의 지분 양도에 대해 소득세법시행령 제144조 제4항에 따른 동거봉양합가에 의한 비과세 특례를 받을 수 있는지 여부에 대한 내용이다.
2. 동거봉양 합가에 이한 양도소득세 비과세 특례란?
1) 1세대 1주택 비과세 요건
현행 소득세법에서는 1세대 1주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우 양도소득세를 비과세 해주는 특례가 있다. 이러한 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 세대요건, 주택요건, 보유요건, 거주요건을 모두 충족해야 한다. 1세대 1주택에서 말하는 1세대란 거주자(주택을 양도한 자)와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 의미한다. 이때, 1세대 1주택 비과세 판정 시 1세대는 양도일 현재를 기준으로 판정한다. 다만 양도일 前에 자녀를 세대분리시켰더라도 자녀가 독립세대 요건을 갖추지 못했거나 실제 생계를 같이 하고 있으면서 서류상으로만 주소를 분리시킨 경우에는 별도세대로 인정되지 않는다. 또한, 양도소득세에서 말하는 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 의미하며 건축물대장 등 공부상 용도가 아닌 실제 사용용도로 판정한다.
2) 동거봉양 합가에 의한 일시적 2주택 비과세 특례
현행 소득세법에서는 1주택자가 이사 등을 위해 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우 일정한 요건을 갖출 경우 2주택임에도 1주택으로 보아 비과세를 적용하는 일시적 2주택 특례를 시행하고 있다. 이런 일시적 2주택 특례에는 이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우뿐만 아니라 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 2주택이 된 경우 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 특례를 적용한다. 직계존속의 나이는 합가일 현재를 기준으로 60세 이상이면 되고, 주택의 명의자가 반드시 60세 이상이어야 하는 것은 아니고 직계존속 중 어느 한 분의 나이가 60세 이상이면 된다.
3. 사례의 비과세 판단
위와 같은 사례의 경우에는 동거봉양 합가의 요건인 60세 이상의 직계존속을 갖추고는 있으나 상속주택을 모친과 아들이 공동 소유하고 있어 주택수의 요건에 맞지 않게 된다. 따라서 아들의 지분을 정리할 경우 일시적 2주택 요건을 충족하게 되므로, 위 사례처럼 아들인 甲의 지분을 먼저 처분한다면 2주택이 되어 동거봉양 합가에 의한 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 이때 먼저 양도하는 甲의 지분은 별도세대 또는 타인에게 양도를 해야 하므로 별도세대인 다른 아들에게 시가로 양도를 하되 이 부분은 과세로 양도한 후에 모친의 지분을 양도한다면 비과세 특례를 받을 수 있다. 이때 비과세 특례를 받기 위해서는 지분을 정리한 시점으로부터 10년 아닌 합가일로부터 10년 이내에 모친의 지분을 양도해야 함을 유의해야 한다. 이와 유사한 사례로 아들은 1세대 1주택을 구성하고 있고, 부모는 1채의 일반주택과 다른 상속주택 등 총 2채의 주택을 보유하고 있는 상황에서 아들이 부모를 봉양하기 위해 세대를 합치게 됨으로써 1세대가 3주택을 보유하게 되는 경우를 가정해보겠다. 부모의 주택이 매입에 의해 2채가 된 것이 아니라 상속에 의해 2주택이 된 경우이기 때문에 일시적 2주택 특례를 적용하여 합가를 한 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 아들 소유의 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 특례를 적용할 수 있다.