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양도소득세 1세대 1주택 주택요건의 정의, 사례 및 특례

노루타 2023. 12. 11. 08:02

1. 주택의 정의와 구분

1) 주택의 정의

양도소득세에서 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 의미하며 건축물대장 등 공부상 용도가 아닌 실제 사용용도로 판정한다. 이때, 주택의 범위는 주택법을 준용하고 있으며, 다음과 같이 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉜다. 단독주택에는 단독주택과 다중주택, 다가구 주택이 있으며, 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대 주택이 있다. 이중 다중주택은 주택 바닥적의 합계가 660㎡이하이고 층수가 3층이하인 주택으로 독립된 주거의 형태가 아니어서 각 실별 취사시설은 설치가 불가하다. 다가구주택은 주택 바닥적의 합계가 660㎡이하이고 층수가 3층이하인 주택으로 19세대 이하가 거주할 수 있어야 한다. 또한 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5층 이상인 주택을 말한다. 연립주택은 주택 바닥 면적의 합계가 660㎡를 초과하고 4층 이하인 주택이고 다세대주택은 주택 바닥 면적의 합계가 660㎡를 이하이고 4층 이하인 주택을 말한다.

2) 다가구 주택과 다세대주택의 구분 및 판단방법

다가구 주택은 단독주택의 일종으로 가구(세대)별로 구분등기가 되어 있지 않고 주택 전체를 기준으로 하나의 등기로 되어 있는 주택이고 다세대 주택은 가구(세대) 별로 각각 구분등기가 되어 있는 주택이다. 따라서, 다가구주택은 전체가 1주택에 해당하여 비과세를 적용받을 수 있지만, 다세대주택을 소유하고 있다면 각각의 세대가 1주택으로 다주택자에 해당하여 양도소득세가 중과될 수 있다. 이때, 다가구 주택과 다세대 주택의 판단은 공부상의 형식으로 판단하는 것이 아니라 실제로 어떻게 이용되어 있는지 여부에 따라 판단하고 있으므로 항상 주의해야 한다. 실무상으로 3층인 다가구 주택에 옥탑방을 설치한 경우가 있다. 이때 옥탑방은 4층에 해당하여 공부상으로는 다가구 주택임에도 실질상으로 다세대 주택에 해당한다고 판단하게 된다. 과세당국에서는 이러한 경우 1세대 1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 중과하는 사례가 종종 발생한다.

3) 도시형생활주택의 주택구분

도시형생활주택이란 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 따라 국민주택 규모 이하로 건설된 300세대 미만의 공동주택으로 단지형 연립주택, 단지형 다세대 주택, 원룸형 주택으로 구분된다. 이중 단지형 연립주택과 단지형 다세대 주택은 주택법상의 주택 구분에 따라 주택 수를 판단하면 되지만 원룸형 주택은 건축물 대장에 기재를 할 때 주택법상의 구분방법을 따르지 않기 때문에 어떤 주택 유형으로 판단해야 할지 혼란스러울 때가 있다. 원룸형 주택은 "주택층수"를 가지고 주택유형을 판단하면 된다. 5층이상이면 아파트에 해당하고 그 이하라면 바닥면적에 따라 연립주택 또는 다세대 주택으로 판단하여 주택수를 계산하면 된다.

2. 사안별 주택에 대한 판단사례

1) 용도변경시 주택에 대한 판단

양도소득세에서 양도하는 부동산의 사용용도는 양도일 현재를 기준으로 판정한다. 따라서, 양도일 현재 주택으로 되어 있으면 주택으로 보아 세율을 적용하고 근린생활시설로 되어 있으면 근린생활시설로 양도한 것으로 보아 세율 등을 적용한다. 이때, 장기보유특별공제는 용도변경 전의 기간에는 적용되지 않고 용도변경 이후의 보유기간에 대해서만 장기보유특별공제가 적용되고, 보유 및 거주기간도 용도변경 이후의 기간만을 가지고 계산한다.

2) 주택의 부수토지

부수토지란 주택 건물이 지어져 있는 땅(주택의 정착면적)과 그 주택에 딸린 토지를 말한다. 다만, 주택의 부수토지로 인정받으려면 주택 소유자와 토지 소유자가 동일하거나 같은 세대여야 한다. 따라서 주택과 그 부속토지 소유자가 동일세대에 해당한다면 비과세가 적용되지만, 그렇지 않다면 주택만 비과세가 적용되고, 주택의 부속토지는 비과세가 적용되지 않는다. 주택의 부속토지라고 해서 주택에 딸린 모든 토지에 대해 비과세가 적용되는 것이 아니다. 수도권 도시지역의 주거·상업 ·공업지역은 주택정착면적의 3배, 수도권 내 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 비도시지역은 10배만 부수토지로 포함되어 비과세 혜택을 받을 수 있다.

3. 1주택에 대한 특례

1) 일시적 2주택 비과세 특례

1주택자가 이사 등을 위해 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로 다음의 요건을 갖출 경우 2주택임에도 비과세를 적용하는 일시적 2주택 비과세 특례가 있다. 첫째, 종전주택 취득 1년 후 신규주택을 취득해야 한다. 여기서 신규주택은 분양권, 입주권도 동일하게 적용된다. 둘째, 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 처분해야 한다. 이전에는 조정지역 여부에 따라 종전주택 처분기한이 2년 또는 3년 이었지만 세법이 개정되어 조정지역 여부와 상관없이 무조건 3년이내에만 종전주택을 처분하면 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 셋째, 신규주택 전입 의무가 폐지되었다. 2022. 5. 9.까지는 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역일 경우 신규주택으로 전입해야만 종전주택이 비과세 되었지만 이 규정이 삭제됨에 따라 신규주택을 갭투자 목적으로 취득하더라도 3년내 처분하기만 하면 비과세 특례가 적용된다.

2) 상속주택으로 인한 비과세 특례

1주택을 소유한 자가 피상속인으로부터 주택 1채를 상속받아 2주택이 된 경우 먼저 양도하는 종전주택은 2주택임에도 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 다만, 상속주택을 먼저 양도하는 경우는 비과세 특례를 적용받을 수 없다.

3) 공동상속주택으로 인한 비과세 특례

상속주택에서 주된 상속인이 아닌 나머지 공동상속인들은 공동상속주택이 없는 것으로 보아 비과세 특례를 적용한다. 이때, 주된 상속인은 상속지분이 가장 큰 자 → 상속주택에 거주한 자 → 최연장자 순으로 정한다.

4) 동거봉양합가로 인한 비과세 특례

60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 2주택이 된 경우 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 특례를 적용한다. 직계존속의 나이는 합가일 현재를 기준으로 60세 이상이면 되고, 주택의 명의자가 반드시 60세 이상이어야 하는 것은 아니고 직계존속 중 어느 한 분의 나이가 60세 이상이면 된다.

5) 혼인합가로 인한 비과세 특례

혼인으로 인해 2주택이 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 특례를 적용한다.

6) 농어촌 주택으로 인한 비과세 특례

수도권 밖의 읍·면 지역에 소재하는 농어촌주택(상속·이농·귀농주택)을 취득하는 경우 먼저 양도하는 종전 주택은 비과세 특례를 적용한다. 이때, 농어촌 주택을 먼저 양도하는 경우는 비과세 특례가 적용되지 않는다.

7) 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 소재 주택

취학·근무상 형편·질병요양·그 밖에 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하는 경우 부득이한 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 다만, 수도권 밖에 소재하는 주택을 먼저 양도하는 경우는 비과세 특례가 적용되지 않는다.

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