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2022년에 부득이한 사정으로 발생하는 과중한 세부담을 적정화하는 취지에서 종합부동산세법을 개정하여 1세대 1주택자가 일시적으로 2주택자자가 되거나 상속주택, 지방 저가주택을 함께 소유한 경우 과세표준 계산 시 1세대 1주택자로 보는 특례규정을 신설하여 공제금액 12억 원 상향, 기본세율 적용, 일반주택에 대한 고령자 및 장기보유자 세액공제를 적용할 수 있게 되었다. 여기서는 이중 지방 저가주택을 소유한 경우에 대해 사례와 함께 살펴보도록 하겠다.
1. 지방 저가주택에 대한 종합부동산세 특례 관련 적용 사례
| 남편 명의로는 서울에 소재하고 있는 주택(공시지가 14억원)을 소유하고 있고 부인 명의로는 지방 읍·면지역에 소재하고 있는 주택(공시지가 1억원)을 소유하고 있을 때 1세대 내 기존주택을 보유한 자와 지방 저가주택을 보유한 자가 다를 경우 개정된 "종합부동산세법" 제8조 제4항에 따라 1세대 1주택자로 볼 수 있는지 여부 |
종합부동산세에서 1세대 1주택자의 의미는 양도소득세와는 달리 종합부동산세법 시행령에 따라 "세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 거주자"를 말하므로 부부 공동명의로 소유한 경우라도 2명이 1주택을 소유한 것으로 해석하고 있다. 따라서 위와 같은 경우에는 2주택자로서 1세대 1주택의 특례를 적용할 수 없다. 또한 세대원이 소유하고 있는 주택이 종부세법 제8조 제4항 제4호에서 말하는 지방 저가주택이라고 할지라도 세대원 중 1인이 기존의 1주택과 함께 소유하고 있어야지 1세대 1주택으로 보는 특례제도가 적용될 수 있다. 따라서 위의 사례는 지방 저가주택에 대해 1세대 1주택으로 보는 특례제도가 적용될 여지가 없다. 이렇게 1주택과 지방 저가주택을 세대원 중 2인이 각각 소유하는 경우에는 세대원 각자의 주택 공시가격에서 9억 원을 공제하고 공정시장가액배율을 곱한 금액을 과세표준으로 하게 된다.
2. 지방 저가주택에 대한 1주택자 과세방식 적용 요건
지방 저가주택에 대한 1주택자 과세방식이 적용되기 위해서는 1주택과 지방 저가주택의 납세의무자가 동일하면 된다. 즉, 2채 모두 명의자가 동일해야 한다는 말이다. 즉, 1주택의 명의가 남편 명의이므로 지방 저가주택의 명의는 남편 명의로 하거나 부부 공동명의로 한다고 하더라도 남편의 지분율을 높게 하거나 부부가 동일하게 하면 납세의무자가 동일해지므로 지방 저가주택에 대한 1주택자 과세방식의 적용이 가능해진다. 또한, 지방에 있다고 해서 모든 주택이 이 특례를 적용하는 것이 아니라 다음의 요건을 충족해야 한다.
- 수도권, 광역시, 세종시를 제외한 지역에 소재한 3억 원 이하 주택
- 수도권 내 강화군·옹진군·연천군, 수도권 외 광역시 군지역, 세종시의 읍·면지역에 소재한 3억원 이하 주택
지방 저가주택에 대한 판단은 매년 과세기준일(6. 1)을 기준으로 판단하며, 가장 조심해야 할 부분은 지방 저가주택에 대해서는 상속주택과는 달리 1채만 소유했을 때만 1세대 1주택자 과세방식의 특례가 적용된다는 점이다. 따라서 일반주책 1채와 지방 저가주택 2채 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 보지 않는다.
3. 지방 저가주택에 대한 종합부동산세 세제 혜택
1주택과 종합부동산세법과 시행령에서 요구하는 지방 저가주택만을 세대원 중 1인이 함께 소유하고 있는 경우 종합부동산세법 제8조 제4항 제4호에 따라 일시적 2주택자와 마찬가지로 1세대 1주택자로 보아 다음과 같은 세제 혜택을 적용하고 이다.
- 공제금액이 상향되어 기본공제 금액인 9억 원이 아닌 12억 원의 공제금액 적용되고,
- 고령자 세액공제와 장기보유자 세액공제가 적용된다.
다만, 공제금액, 세율, 세액공제에서만 1세대 1주택으로 보는 것이지 과세표준을 구할 때는 일반주택과 지방 저가주택 각각의 주택공시가격에서 공제금액 12억 원을 제하는 것이 아니라 2채의 주택공시가격을 합한 금액에서 공제금액 12억 원을 제한다는 의미이고, 세액공제도 1주택으로 보는 일반주택에 해당하는 세액에서만 공제가 된다. 이러한 지방저가주택을 적용받기 위해서는 일시적 2주택과 마찬가지로 종합부동산세 합산배제 신고기한인 매년 9. 16. ~9. 30. 까지 국세청 홈택스 또는 주소지 관할 세무서에 방문하여 신청하면 된다.