티스토리 뷰
상생임대차 계약은 2021년에 도입된 정책임에도 제한된 세제혜택으로 인해 사실 유명무실한 제도였다. 정부에서는 부동산 임대차 시장의 안정을 이끌어 내기 위해서 비과세 요건을 완화해 주는 등 2022년 6. 21. 대책의 핵심 대책으로 상생임대차 제도를 보완하였다. 이와 관련해서 직전 임대차 계약이 임차인 사정으로 임차인이 조기 퇴거함으로써 임대차 기간 상 상생임대차계약을 맺어야 하는 2024. 12. 31. 이후에 상생임대차 계약을 맺은 경우에 대해서 자세히 알아보도록 하겠다.
1. 임차인 사정으로 2025. 1. 1. 이후 상생임대차 계약을 맺은 경우
2021. 10. 서울 소재 다세대 주택을 취득하였고 이때 임대인의 지위를 전 소유주로부터 승계을 받았으며, 2022. 10월 임대차 계약을 갱신하였는데 임대차 기간 종료일은 2024. 10월이었다. 이후 2023. 11월 임차인의 사정으로 조기 퇴거하면서(실제 임대기간 1년 1개월)로 새로운 임대차계약을 체결하였는데 이 임대차 계약의 종료일이 공교롭게도 2025. 1 1월이었고 임대인은 2025. 11월에 다시 임대차 계약을 체결한 경우 상생임대차 계약으로 보아 세제혜택을 받을 수 있는지 여부이다. 이때 쟁점이 되는 부분은 상생임대주택의 요건과 직전임대차계약의 계약기간, 전 소유주로부터 임대차관계를 승계받은 경우에도 직전 임대차 계약으로 인정을 받을 수 있는가?가 될 것이다. 먼저 상생임대주택의 요건에 대해 살펴본 후, 직전임대차계약기간의 요건을 위 사례에 대입해 보고, 해결방안을 찾아볼 것이다.
2. 상생임대주택의 적용요건 및 세제혜택
상생임대주택이란 임대인과 임차인이서로 상생할 수 있는 임대주택 제도로서 임대인에게는 다양한 양도소득세 세제혜택을 제공하고 임차인에게는 큰 임대료 인상 없이 주거안정을 보장하는 제도이다. 하지만, 모든 임대주택에 적용되는 것이 아니고 그에 맞는 요건을 준수해야만 한다. 생생임대주책의 요건은 다음과 같다.
- 직전임대차계약의 임대기간이 1년 6개월 이상일 것
- 상생임대계약이 임대기간이 2년 이상일 것
- 상생임대차계약은 직전 임대차계약 대비 임대료 등 증가율이 5% 이내일 것
- 상생임대차계약은 2021. 12. 20. ~. 2024. 12. 31. 사이에 임대차 계약을 체결할 것
- 직전임대차계약과 상생임대차계약으 임대인이 동일인일 것
- 이때, 임대인은 지방자치단체에 임대주택 등록 및 세무서 사업자 등록여부와는 전혀 무관하다.
위 요건과 관련해서 몇 가지 추가적으로 알아야 하는 사안으로는 위 사안과 같이 신규 주택소유자에게도 상생임대주택제도가 적용되나 신규주택소유자는 주택 취득 후 체결한 임대차 계약만이 직전임대차계약으로 인정될 수 있다. 상생임대주택에 해당될 경우 세계혜택은 다음과 같다.
- 1세대 1주택 비과세 판정 시 거주요건 배제
- 보유기간에 대해 4%의 장기보유특별공제율 적용
- 지방자치단체 및 세무서에 임대주택 등록한 임대주택을 보유한 상태에서 상생임대주택 양도 시 거주주택 비과세 특례 적용되므로 상생임대주택의 인정여부에 따라 세부담 효과에서 차이가 커진다.
3. 사례 해결
위의 사례에서 해당 다세대 주택을 취득할 때 임대인은 전 소유주로부터 임대인의 지위를 승계받았다. 이런 경우 전 소유주로부터 임대차계약은 직전임대차 계약으로 인정받을 수 없어 현 임대인이 주택을 취득 후 맺은 2022. 10월의 임대차 계약이 직전 임대차 계약이 되는 것이다. 따라서 전 소유주와 맺은 임대차 기간은 직전임대차계약 기간으로 인정받을 수 없다. 또한, 임대인의 사정으로 조기퇴거함에 따라 직전 임대차계약이 종료되지 않아 부득이하게 2025. 1. 1. 이후에 상생임대차계약을 체결하였다고 하여도 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호에 따라 상생임대차계약은 "2021. 12. 20. ~ 2024. 12. 31. 사이에 임대차계약을 체결하여야 하는 요건에 해당하지 않아 특례를 적용할 수 없게 된다. 위와같이 주택을 취득한 이후 신규로 체결한 임대차 계약이 1년 6개월이 지나지 않은 상태에서 다시 맺은 임대차 계약이 상생임대차 계약기간이 넘은 2024. 12. 31. 넘는 경우 임대차 기간을 임대인과 협의하여 퇴거한 임차인과 계약한 금액과 동일하거나 작은 금액으로 직전 임대기간과 합하여 1년 6개월을 우선 채우고 다시 상생임대차계약을 체결하였다면 상생임대주택 혜택을 받을 수 있었을 것이다. 향후 상생임대자계약이 임차인의 주거안정에 대한 효과성이 나오는 중이므로 연장될 가능성이 높다고 본다. 따라서 생생임대차계약기간이 연장된다면 위 사안도 상생임대차제도의 혜택을 받을 수 있을 것이다.