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1. 경매·공매에서 권리분석이란?
경매나 공매를 처음 접하는 사람들이 걱정하는 것 중 제일 큰 것이 "권리분석"에 대한 것이다. 권리분석이라는 말에서 볼 수 있듯이 법률전문가만의 영역이라고 생각하기 쉽다. 하지만 초보자의 입장에서 권리분석은 몇 가지만 알면 모두 해결되는 쉬운 것이다. 권리분석에서 가장 기초가 되는 것은 말소기준권리를 찾는 것이다. 말소기준권리란 경매절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리이다. 말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수가 되어 낙찰자가 부담해야 하고, 이후의 권리(말소기준권리 포함)는 매각 후 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 된다. 그래서 말소기준권리를 기준으로 이전에 별다른 권리가 없다면 안전한 물건으로 보아도 무방하다. 이러한 말소기준권리는 등기부등본에 기재된 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권) 등 이 5가지 중에서 가장 먼저 설정된 것이 말소기준권리이다. 하지만 말소기준권리 이후에 있다고 해도 소멸하지 않고 인수되는 것이 있는데 낙찰자들이 간과하기 쉬운 것중에 하나가 임차인에 대한 것이다. 모든 임차인의 임차보증금을 인수하는 것은 아니지만 대항력이 있는 임차인의 임차보증금은 낙찰자가 인수해야 하니 세심히 살펴야 할 사안으로 임차인의 권리 중 어떠한 것이 인수가 되고 어떠한 것은 인수가 되지 않는지 살펴보도록 하겠다.
2. 임차인의 대항력
대항력이란 임차인이 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 이렇게 대항력이 있는 임차인은 경매 등에서 배당요구를 신청하여 보증금을 배당 받을 수 있고 배당요구를 하지 않으면 낙찰자에게 반환 요구가 가능하며 배당요구를 하였는데 보증금 전액을 배당받지 못하면 차액을 낙찰자가 임차인에게 반환해야 할 의무가 있다. 이러한 대항력은 임대차 계약 후 "주택을 인도" 받아 실제로 점유하고, 반드시 "전입신고"를 해야 한다. 전입신고한 그 다음 날(0시)부터 대항력이 발생한다. 그래서 종종 전입신고를 하였더라도 은행의 근저당권이 먼저 설정(그다음 날 0시 이전)되는 경우가 있다. 전입신고일 기준으로 대항력 발생시점이 말소기준권리보다 후순위 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 인수되지 않으며 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자에게 인수되게 된다.
3. 임차인의 우선변제권
경매나 공매의 마지막 단계에서는 법원 등은 법에 규정된 절차에 따라 배당을 하게된다. 이때 임차인의 우선변제권은 법원 등의 배당시 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말한다. 임차인의 우선변제권이 인정되기 위해서는 대항력이 있고 확정일자를 받은 사실이 있는 상태에서 배당요구를 종기일 이내에 하고, 종기일까지 그 대항력을 유지해야 한다. 이때 모든 금액을 우선변제받을 수 있는 것은 아니고 전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 정해지게 된다. 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 말소기준권리보다 전입신고, 확정일자 모두가 선순위인 경우에는 매각대금으로 보증금을 배당받고 만약 매각대금이 부족하면 그 차액을 낙찰자가 인수하게 된다. 말소기준권리보다 전입신고, 확정일자 모두가 후순위인 경우에는 말소기준권리자가 배당받고 남은 금액 한도내에서 임차인이 배당을 받고 만약 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없다. 말소기준권리보다 전입신고는 선순위인데 확정일자가 후순위인 경우에는 말소기준권리자가 배당받고 남은 금액 한도에서 임차인이 배당을 받고 만약 임차보증금 전액을 배당받지 못했다면 그 차액을 임차인이 대항력을 갖추고 있어 낙찰자가 인수하게 된다. 말소기준권리보다 확정일자는 선순위인데 전입신고는 후순위에 우선변제권은 전입신고와 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 하므로 말소기준권리자가 배당받고 남은 금액 한도내에서 임차인이 배당을 받고 만약 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수해야 할 금액 없다.
4. 소액임차인을 위한 최우선 변제권
임차인의 대항력 요건인 전입일자와 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 대해서는 임차인이 최우선적으로 배당받을 수 있는 권리를 말한다. 소액임차인의 최우선 변제권을 인정받기 위해서는 경매기입등기 이전에 부동산의 인도와 전입신고를 갖추어야 하는데 이때 확정일자는 갖추지 않아도 인정된다. 그리고 보증금의 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 '소액보증금의 범위'에 해당당해야 하며, 배당요구 종기일 이내에 베당요구를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 한다.
