1. 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경 사례 실무에서 자주 발생하는 사례는 아니지만 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경을 하는 경우가 종종 있다. 그러한 경우 양도소득세 비과세 특례인 1세대 1주택 또는 일시적 2주택을 어떻게 적용해야 하는지가 종종 문제가 된다. 이와 관련하여 실제 국세청에 질의했던 내용을 사례로 재구성하여 용도변경 시 비과세 특례 적용에 대해 살펴보겠다. 甲은 2015. 1월에 다세대 주택을 취득하였다. 이후 2021. 12월 아파트를 신규취득하여 1세대 2주택자가 되었다. 2022. 2월에는 종전주택인 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경하였다. 그리고 2024. 3월경에 용도변경한 다가구 주택을 양도(매도) 하려고 할 경우 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부에..

1. 이혼으로 1주택이 된 경우 양도소득세 관련 사례 부부가 혼인을 하여 2채의 주택을 각각의 명의로 소유하고 있어 1세대 2주택 상태였다. 남편 명의 주택은 2003년에 취득하여 소득세법시행령 제154조의 제1항에 따른 보유·거주기간 요건은 충족한 상태에서 2020년에 매도하기 위해 매매계약을 체결하였다. 아직 잔금청산과 소유권이전등기를 완료하지 않은 상태에서 부부가 이혼하게 되었고 이혼이 완료된 후 잔금청산과 소유권이전등기가 완료되었다. 이렇게 양도계약일 당시에는 2주택자였으나 양도일 현재에는 이혼으로 1주택자가 된 경우에도 양도소득세 1세대 1주택자 비과세가 가능한지에 대한 사례이다. 2. 양도소득세 1세대 1주택 비과세 적용요건 1) 1세대의 범위 및 판정시기 1세대란 거주자(주택을 양도한 자)와..

1. 재건축 주택 종합부동산세 관련 사례 도시및주거환경정비법에 따른 재건축과 관련되어 종합부동산세 과세여부에 대한 사례를 재구성해 보았다. 甲은 2012. 11월에 정비구역으로 고시된 지역의 A주택을 취득하였고, 2017. 8월 다시 B주택을 취득하였다. A주택은 2017. 9월에 관리처분계획인가 이후 2018. 11월에 A주택이 철거되고 재건축이 진행되었다. 2021. 12월에 준공인가가 나서 새로운 C주택을 취득하게 되었다. 이때 재건축 후 취득한 C주택을 어떻게 볼 것인지에 따라 종합부동산세법 일시적 2주택 특례의 적용여부가 결정된다. C주택을 처음 A주택을 취득한 날로부터 볼 것인가? 아니면 재건축 후 C주택으로 준공된 날을 취득한 날로볼 것인가?에 따라 일시적 2주택 적용요건이 달라지기 때문이다..

1. 주택의 매도자와 체결한 임대차 계약과 관련한 사례 주택의 매도인의 사정이 어려워져 거주하는 주택을 처분하면서 매도하는 주택에 전세 또는 월세로 거주하는 경우가 종종 있다. 상생임대주택 제도를 활용하여 비과세를 받으려는 매도인의 경우 주택 매도자와 체결한 임대차 계약이 상생임대주택제도의 요건인 직전임대차계약에 해당하는지가 중요하다. 이와 관련하 국세청에 질의된 사례를 바탕으로 상생임대주택 제도의 적용요건 및 세제혜택과 함께 이와 관련된 사례에 대해 살펴보도록 하겠다. 관련 사례는 다음과 같다. 2020. 5. 1. A주택을 취득하는 매매계약을 체결하면서 매도인이 임차인으로 거주하고 임대보증금을 제외한 잔금을 지급하는 조건으로 하였다. 이후 2020. 5. 27. 해당 주택을 취득하면서 계약서대로 전 ..

1. 종합부동산세 과세방식 종합부동산세법 제8조 제1항에 따라 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 공제금액을 공제하고 60%의 공정시장가액비율을 공제하여 산출한다. 2023년 현재 공제금액 기본금액은 9억 원, 1세대 1 주택자인 경우에는 12억 원이다. 여기에 주택 수에 따라 다른 세율을 곱하고 세액공제와 재산세액을 공제하는 등 복잡한 계산구조를 가지고 있어 납세자들은 과세표준까지만 염두에 두면된다. 나머지 계산은 각종 인터넷 사이트에서 손쉽게 종합부동산세를 계산해 볼 수 있도록 프로그램을 제공하고 있기 때문에 최종 납부세액은 쉽게 알 수 있다. 염두에 두어야 할 것은 과세표준에 합산되는 대상에서 배제되는 주택의 범위이다. 종부세법에서는 임대주택 외에 ..

1. 상속으로 2주택인 자가 동거봉양 합가로 3주택이 된 사례 부부 乙丙은 2005. 12월에 B주택을 공동명의(지분 1/2씩)로 취득하였고, 2019. 9월에는 아들 甲이 별도세대인 상태에서 A주택을 취득하였다. 2019. 12월에 을의 사망으로 甲을 포함한 자녀 4명이 B주택 乙지분을 상속하였다. 이때 甲의 지분은 최다 지분자에 해당한다. 2023. 6월 연로한 丙을 봉양하기 위해 동거봉양합가를 하였다. 이때, B주택의 甲지분을 별도세대 또는 타인에게 시가로 양도하고 어머니인 丙의 지분을 양도하는 경우 B주택 丙의 지분 양도에 대해 소득세법시행령 제144조 제4항에 따른 동거봉양합가에 의한 비과세 특례를 받을 수 있는지 여부에 대한 내용이다. 2. 동거봉양 합가에 이한 양도소득세 비과세 특례란? 1)..

1. 경매·공매에서 권리분석이란? 경매나 공매를 처음 접하는 사람들이 걱정하는 것 중 제일 큰 것이 "권리분석"에 대한 것이다. 권리분석이라는 말에서 볼 수 있듯이 법률전문가만의 영역이라고 생각하기 쉽다. 하지만 초보자의 입장에서 권리분석은 몇 가지만 알면 모두 해결되는 쉬운 것이다. 권리분석에서 가장 기초가 되는 것은 말소기준권리를 찾는 것이다. 말소기준권리란 경매절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리이다. 말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수가 되어 낙찰자가 부담해야 하고, 이후의 권리(말소기준권리 포함)는 매각 후 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 된다. 그래서 말소기준권리를 기준으로 이전에 별다른 권리가 없다면 안전한 물건으로 보아도 무방하다...

1. 생애 최초 주택 구입자 취득세 감면 제도란? 정부에서는 2020년부터 사회 초년생들의 주택 구입을 활성화하기 위한 제도로 생애 최초 주택 구입자들에게 취득세를 감면해 주는 제도를 시행하고 있었다. 그러나 제도의 취지와는 달리 생애 최초 주택 구입자 취득세 감면제도는 감면 조건이 수도권 4억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하의 주택가격 기준과 부부합산 7천만 원 이하의 소득 기준 등으로 규정하고 있어 제한적인 효과로 제도 자체가 유명무실한 것이 사실이었다. 이러한 감면 요건은 2020년 7월 제도 시행 당시의 중위가격을 반영한 것으로 그 이후 상승한 주택의 가격을 반영하지 못했다. 왜냐하면 2022년 수도권 지역 주택의 중위가격이 5.1억 원, 아파트의 경우 6.3억 원이었기 때문이다. 이에 정부에서..