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1. 주택의 매도자와 체결한 임대차 계약과 관련한 사례
주택의 매도인의 사정이 어려워져 거주하는 주택을 처분하면서 매도하는 주택에 전세 또는 월세로 거주하는 경우가 종종 있다. 상생임대주택 제도를 활용하여 비과세를 받으려는 매도인의 경우 주택 매도자와 체결한 임대차 계약이 상생임대주택제도의 요건인 직전임대차계약에 해당하는지가 중요하다. 이와 관련하 국세청에 질의된 사례를 바탕으로 상생임대주택 제도의 적용요건 및 세제혜택과 함께 이와 관련된 사례에 대해 살펴보도록 하겠다. 관련 사례는 다음과 같다. 2020. 5. 1. A주택을 취득하는 매매계약을 체결하면서 매도인이 임차인으로 거주하고 임대보증금을 제외한 잔금을 지급하는 조건으로 하였다. 이후 2020. 5. 27. 해당 주택을 취득하면서 계약서대로 전 소유자인 매도자와 임대차 계약을 체결하였다. 다시 임대차 기간이 만료되는 2022. 5월에 기존 임차인과 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약을 체결한 경우 상생임대주택 제도의 요건에 해당되는지 여부에 대한 것이다.
2. 상생임대주택 세제 혜택
상생임대주택 제도는 임차인에게 큰 임대료의 인상 없이 안정적인 주거를 보장하기 위해 도입한 제도이다. 이에 대한 반대급부로 임대인에게 임대료 상승을 제한하는 대신 양도소득세에서 세제혜택을 제공한다. 상생임대주택의 요건을 충족한 임대인에게는 다음과 같은 세제혜택이 주어진다. 1세대 1주택 비과세 혜택에서 요구하는 거주요건을 배제하여 비과세 혜택을 주고 있다. 그리고 장기보유특별공제율 적용 시 일반적인 경우의 2%가 아닌 1세대 1주택인 경우의 4%를 적용한다. 임대주택을 보유한 상태에서 상생임대주택 양도 시 거주주택 비과세 특례를 적용한다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 세대 및 주택요건과 보유요건, 거주요건을 모두 충족해야 한다. 이 중 거주요건은 2017. 8. 3. 이후에 취득한 주택으로서 취득일 현재 조정대상지역에 소재한 주택에 한하여 적용된다. 상생임대주택 제도에서는 이러한 거주요건을 갖춘 것으로 보아 비과세를 적용한다는 것이다. 다만, 2017. 8. 2. 이전에 취득하였거나 취득일 현재 비조정대상지역에 소재하고 있다면 1세대 1주택 비과세 혜택의 의미는 크게 없다. 이는 일시적 2주택에서도 동일하게 적용된다.
3. 상생임대주택 제도 적용요건
상생임대주택으로 인정을 받으려면 다음의 모든 요건을 충족해야 한다. 첫째, 직전임대차계약의 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 하며 직전임대차계약은 주택 취득 후 체결한 계약이어야 한다. 둘째, 상생임대차계약의 임대기간이 2년 이상이어야 한다. 셋째, 직전임대차계약 대비 임대료 등 증가율이 5% 이내여야 한다. 넷째, 2021. 12. 20. ~ 2024. 12. 31. 사이에 임대차계약을 체결해야 한다. 다섯째, 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대인이 동일인이어야 한다. 이때, 임대를 주는 임대주택은 지방자치단체에 임대주택으로 등록하였는지와 임대인이 세무서에 사업자등록을 하였는지와는 전혀 무관하다. 단지 임대인과 임차인이 위의 요건대로 임대차계약을 체결하기만 하면 상생임대주택으로 인정받을 수 있다. 여기서 주의할 점은 직전임대차계약은 반드시 주택을 취득한 이후에 체결해야 한다는 점이다. 이전 임대인으로부터 임차인을 인수받은 경우는 직전임대차계약으로 인정받을 수 없다. 따라서 주택 매수 후 새로 임대차계약을 체결한 계약이 직전임대차계약이 되므로 최소 4년의 시간적 여유가 필요함으로 유의해야 한다.
4. 사례의 해결
위 사례를 상생임대차계약의 적용요건에 대입하여 살펴보면 다음과 같다. 前 소유주로부터 임대차 계약을 승계받은 경우 직전임대차계약으로 인정받을 수 없다. 위 사례의 경우는 前 소유주로부터 소유권을 양도받은 후에 前 소유주와 임대차 계약을 체결한 것이다. 따라서 주택 취득 후 체결한 계약으로 직전임대차계약으로 인정된다. 직전임대차계약의 임대기간은 2020. 5. 7. ~ 2022. 5월까지로 2년으로 1년 6개월이 넘는 기간이다. 새로운 상생임대차계약을 맺은 날이 2022. 5월로 2024. 12. 31. 이전에 맺은 것이 확인된다. 임대료의 증가율 또한 직전임대차계약 대비 5%를 초과하지 않았다. 새로운 상생임대차 계약은 임차인이 바뀌지 않고 기존 임차인과 체결하였으므로 상생임대주택 제도의 요건을 충족하므로 위 주택을 상생임대차계약의 계약기간이 종료되는 2024. 5월 이후에 매도할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.