재건축 주택의 종합부동산세 일시적 2주택 적용요건

 

1. 재건축 주택 종합부동산세 관련 사례

도시및주거환경정비법에 따른 재건축과 관련되어 종합부동산세 과세여부에 대한 사례를 재구성해 보았다. 甲은 2012. 11월에 정비구역으로 고시된 지역의 A주택을 취득하였고, 2017. 8월 다시 B주택을 취득하였다. A주택은 2017. 9월에 관리처분계획인가 이후 2018. 11월에 A주택이 철거되고 재건축이 진행되었다. 2021. 12월에 준공인가가 나서 새로운 C주택을 취득하게 되었다. 이때 재건축 후 취득한 C주택을 어떻게 볼 것인지에 따라 종합부동산세법 일시적 2주택 특례의 적용여부가 결정된다. C주택을 처음 A주택을 취득한 날로부터 볼 것인가? 아니면 재건축 후 C주택으로 준공된 날을 취득한 날로볼 것인가?에 따라 일시적 2주택 적용요건이 달라지기 때문이다. 우선 종합부동산세에서 일시적 2주택 특례의 적용요건 및 세제혜택에 대해서 살펴보고 위 사례가 일시적 2주택에 해당하는지 살펴보겠다.

 

2. 종합부동산세 일시적 2주택 특례 적용요건 및 세제혜택

1) 적용요건

종합부동산세에서 일시적 2주택자는 투기 목적이 없다고 보아 취득세와 양도소득세와 같이 일정한 요건을 충족할 경우 세제혜택을 주고 있다. 종합부동산세 과세 시 일시적 2주택 특례를 적용받기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 한다. 종전주택을 소유한 상태에서 신규주택을 취득해야 하며, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 한다. 위 요건에 충족할 경우 과세당시 2주택자임에도 1주택자로 보고 종합부동산세를 과세하겠다는 것이다. 양도소득세에서 요구하는 일시적 2주택 요건과는 조금 다르다. 양도소득세에서는 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 후에 신규주택을 취득해야 비과세 혜택을 받는다. 하지만 종합부동산세에서는 신규주택 취득에 대한 기간 제한이 없어 종전주택을 취득 후 바로 신규주택을 취득하였어도 3년 이내에 종전주택을 양도하면 특례를 적용받는다. 이때 주택의 보유기간의 산정과 관련해서 종합부동산세법 시행령 제4조의5에서는 다음과 같이 규정하고 있다. 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축 또는 재개발하는 주택에 대하여는 그 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산한다. 배우자로부터 상속받은 주택에 대하여는 피상속인이 해당 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산한다.

 

2) 세제혜택

일시적 2주택자의 요건을 충족할 경우 종합부동산세에서는 과세당시 2주택자임에도 1주택자 과세방식을 적용하여 과세하게 된다. 공제금액이 기본공제 금액인 9억원이 아닌 12억 원의 공제금액이 적용되고, 고령자 세액공제와 장기보유자 세액공제가 적용된다. 이때, 유의해야 할 점은 일시적 2주택 요건에 충족했어도 종합부동산세 과세표준을 계산할 때는 종전주택과 신규주택 모두 포함되어 2개 주택의 공시가격을 합한 금액을 과세표준으로 한다. 즉, 1세대 1주택에서와 같이 공제금액이 상향되고 세액공제가 적용된다는 말이지 과세표준도 1주택처럼 계산한다는 말이 아니다. 그리고 납세의무자가 일시적 2주택 세제혜택을 받았으나 3년 이내에 종전주택을 처분하지 못할 경우에는 추가세액과 이자상당액이 부과된다. 또한, 종전주택의 처분기한인 3년 이내의 의미는 양도소득세와는 달리 3년이 되는 날이 아닌 신규주택 취득일로부터 3년이 지난 후 최초로 도래하는 과세기준일까지가 되어 양도소득세보다는 더 길다.

 

3. 사례의 특례 적용 여부

우선 위 사례에서 A주택을 재건축 후 새롭게 취득한 C주택의 취득일과 관련해서는 종합부동산세법 제4조의5에 규정되어 있다. 이 규정은 장기보유자세액공제를 적용할 때의 보유기간 기산방법이지만 사례와 같은 종전주택의 취득일에도 동일하게 적용된다. 규정에 따라 재건축하는 주택에 대해서는 그 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산하므로 종전주택의 취득일이 재건축 후 새로 취득한 C주택의 취득일이 된다. 따라서, 일시적 2주택 적용요건의 첫 번째 요건인 종전주택(A)을 소유한 상태에서 신규주택(B)을 취득해야 하는 요건을 충족하고 있다.