양도소득세 일시적 2주택 비과세 의미, 적용사례

 

앞서 양도소득세 1세대 1주택 비과세 적용요건 중 하나인 주택요건에 대해서 설명하면서 이중 1주택 요건의 특례로 일시적 2주택의 비과세에 대해서 간단히 살펴보았다. 일시적 2주택 특례는 소득세법시행령 제155조에 따라 양도일 현재 2주택임에도 불구하고 예외적으로 비과세 혜택을 적용받을 수 있는 것이다. 실무적으로 가장 많이 발생하고 있어 투자자나 납세자들의 관심이 높은 분야이다. 따라서, 양도소득세에서 일시적 2주택의 특례는 어떻게 적용이 되는지와 이를 구체적인 사례에까지 적용해 본 후에 취득세에서의 일시적 2주택 특례와의 차이점까지 살펴보도록 하겠다.

 

1. 양도소득세 일시적 2주택 비과세 특례의 의의 및 요건

일시적 2주택 비과세 특례란 이사·학업·취업 등으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 신규주택 취득일로부터 일정기간 내에 처분하면 신규주택은 없는 것으로 보아 비과세를 적용하겠다는 것이다. 이러한 일시적 2주택 비과세 특례에 대해 종전까지 는 비조정대상지역과 조정대상지역에 따라 종전주택 처분기한 및 거주기간에 차이가 있었으나 세법 개정을 통해 조정 및 비조정대상지역의 구분이 사라지고 다음과 같이 개정이 되었다. 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받기 위한 요건은 첫째, 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득해야 한다. 둘째, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도해야 한다. 셋째, 양도일 현재 종전주택이 2년 이상 보유요건을 충족해야 한다. 단, 2017. 8. 3. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우에는 2년 이상 거주요건도 충족해야 한다.

 

2. 구체적인 적용사례

1) 조정대상지역 소재 종전주택인 경우

갑은 조정대상지역에 소재하고 있는 A주택 구입(종전주택)하고 종전주택 구입 후 1년 후에 B주택 구입(신규주택)하였다. 이러한 경우 일시적 2주택 혜택을 받기 위해서는 A주택을 2017. 8. 3. 이전에 구입했다면 2년 이상 거주해야 하는 요건이 면제되어 종전주택인 A주택을 2년 이상만 보유하기만 하면 된다. 다만, 종전주택 처분기한은 신규주택을 구입한 날로부터 3년 이내에만 처분하면 된다.  

 

2) 종전주택과 신규주택을 동일한 연도에 모두 양도하는 경우

2015. 2월에 A주택을 취득한 상태에서, 2020. 4월에 B주택을 신규로 취득하고, 2023. 9월에 A주택을 처분하고, 2023. 12월에 B주택을 처분하는 경우를 생각해보자. 이때, A주택은 종전주택이 되고 B주택은 신규주택이 된다. 양도소득세에서 일시적 2주택 비과세 특례를 받으면서 절세를 할 수 있는 방법을 살펴보면 다음과 같다. 위 사례에서 신규주택인 B주택은 종전주택인 A주택을 취득한 지 5년 후에 취득하였다. 그리고 종전주택인 A주택의 양도일인 2023. 9월까지 보유하고 있었기 때문에 종전주택의 보유기간인 2년을 훨씬 넘은 상태다. 종전주택을 2017. 8. 3. 이전에 구입하였기 때문에 거주요건도 적용을 받지 않아 A주택에 거주한 이력이 없어도 A주택을 처분할 때는 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있다. 그런데 문제는 B주택을 처분할 경우이다. B주택을 처분할 시점에는 양도일 현재 1주택자이기 때문에 비과세 요건인 2년 보유, 2년 거주 요건만  충족한다면 비과세 특례를 받을 수 있다. 따라서, 2년 보유는 취득일 기준 3년이 경과하였고, 2년 거주요건은 2017. 8. 3. 이후 조정대상지역에 소재하는 주택에 대해서만 적용이 되므로 비조정대상지역에 소재하고 있다면 거주요건이 충족되지 않더라도 비과세 특례를 받을 수 있게 된다. 다만, 양도가액이 12억 원이 넘을 경우에는 추가적으로 고려할 부분이 있다. 만약 A주택과 B주택 모두 양도가액이 12억 원 이하라면 납부세액이 없지만 어느 하나라도 12억 원이 넘게 되면 넘는 부분에 대해 과세가 되고, A주택과 B주택 모두 양도가액이 12억 원을 초과하면 과세되는 양도차익에 대해서는 합산과세가 되므로 이때는 연도를 달리해서 처분한다면 절세를 할 수 있는 방법이 된다.  

 

3. 취득세에서의 일시적 2주택 특례와의 비교

일시적 2주택에 대한 취득세의 요건은 앞서 살펴본 바와 같이 조금의 차이가 있다. 양도소득세에서와 같이 비과세 혜택이 아니고 취득세에서는 2주택자라도 중과세율이 적용되는 것이 아니라 기본세율(1~3%)이 적용된다.  그러나, 종전주택의 처분기한은 양도소득세에서와 같이 3년이다. 

 

 

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