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1주택자는 주로 주거를 목적으로 주택을 보유한 세대이다. 이런 경우 부동산관련 세법에서는 투기 목적이 없다고 판단하여 각종 감면 혜택이 주어진다. 하지만 사람이 살다 보면 이사 등의 이유로 일시적으로 종전에 보유하고 있던 주택을 팔지 못하고 부득이하게 보유하게 되어 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있다. 이런 경우에도 세법에서는 2주택임에도 각종 감면 혜택이 주어진다. 특히, 취득세에서는 이러한 경우 중과세율(8%)이 아닌 기본세율(1~3%)을 적용한다.
1. 일시적 2 주택에 대한 취득세 부과 방법
취득세에서 규정하고 있는 일시적 2주택이란 신규주택을 취득한 날로부터 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 처분하는 것을 의미한다. 일시적 2주택 기간이란 종전주택을 처분해야 하는 기간을 말한다. 2023. 1. 12. 이전까지는 종전주택의 소재지에 따라 기간이 달라졌다. 하지만 2023. 1. 12. 이후 신규주택을 취득한 경우에는 종전주택과 신규주택의 소재지를 불문하고 신규주택을 취득한 이후 3년 이내에 처분하면 취득세 중과세율 적용이 배제되는 것으로 법이 개정되었다. 이때 처분이란 양도뿐만 아니라 증여, 용도변경, 멸실 등으로 주택을 소유하지 않은 상태를 의미한다. 또한 조합원입주권 및 주택분양권에 의한 신규주택을 취득하는 경우에는 계산방법이 다르다. 조합원입주권 및 주택분양권은 주택수를 산정할 때는 그 자체로 주택 수에 포함되나 일시적 2주택 기간을 계산할 때는 해당 조합원입주권 및 주택분양권에 따른 주택을 취득한 날부터 기산한다.
2. 일시적 2 주택에서 취득세 특례
1) 재개발‧재건축 멸실 예정주택과 일시적 2 주택
재개발‧재건축의 경우 종전주택 멸실일 기준으로 종전주택이 조합원입주권으로 전환된다. 관리처분계획인가가 있는 경우라도 해당 주거용 건축물이 사실상(또는 공부상) 멸실되기 전까지는 해당 주택을 소유한 것이고 멸실 이후부터 조합원입주권을 소유한 것으로 본다. 따라서 관리처분계획인가 이후 종전주택이 멸실될 것을 예상하고 신규주택을 구입한 경우 종전주택이 일시적 2주택기간 내에 멸실된다면 기본세율이 적용된다. 그러나, 정비사업의 특성상 사업이 장기화되어 일시적 2주택 기간 내에 종전주택이 멸실되지 않는다면 일시적 2주택 기간이 지나게 되어 세제 혜택을 적용받지 못하게 된는 경우가 발행할 수도 있다. 다행히도 이와 같은 경우 사업시행인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득해 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택 등을 처분한 것으로 보아(지방세법 시행령 제28조의5 제3항) 종전 주택이 멸실되지 않아도 신규 주택에 대해서는 중과세를 하지 않는다.
2) 주택분양권 및 조합원입주권과 일시적 2 주택
신규주택이 주택분양권으로 완공된 주택이거나 종전주택이 조합원입주권 및 주택분양권인 경우에는 일시적 2주택 기간 내에 종전주택뿐만 아니라 신규주택을 처분해도 기본세율을 적용받을 수 있다. 이는 미완성 주택에 대한 납세자의 선택권을 보장하기 위해 도입된 제도이다. 종전주택을 소유한 상태에서 조정대상지역에 있는 주택분양권을 취득한 경우 주택분양권에 의한 주택이 완공된 시점에서 신축주택의 취득세는 조정대상지역에 소재하므로 8%의 중과세율이 적용되어야 한다. 하지만, 신축주택 취득일(통상 잔금지급일)로부터 일시적 2주택 기간 동안 종전주택과 신축주택 중 어느 하나를 처분한다면 일시적 2주택에 해당하여 기본세율이 적용된다. 그리고 주택분양권 또는 조합원입주권(202. 8. 12. 이후 취득한 경우에 한함)을 취득한 이후(소유한 상태에서) 조정대상지역에 소재하고 있는 신규주택을 취득한 경우 주택분양권과 조합원입주권은 취득세에서 주택 수에 포함되어 신규주택은 중과세율이 적용되어야 한다. 하지만, 주택분양권 또는 조합원입주권에 의한 신축주택 취득일(통상 잔금지급일)로부터 일시적 2주택 기간 동안 신축주택 또는 신축주택 전에 취득한 신규주택을 처분할 경우 중과세율이 아닌 기본세율이 적용된다.
3. 일시적 2 주택에 대한 사후관리
일시적 2주택 특례로 취득세를 감면은 경우 과세관청은 기간 내에 종전주택을 처분했는지 사후관리를 한다. 만약 종전주택을 기간 내에 처분하지 못한 경우 다시 중과세율 적용한 차액과 추가적으로 과소신고가산세(과소납부세액×100%)와 납부지연가산세(과소납부세액×납부기간×2.5/10,000)를 합하여 취득세를 추징한다.
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