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1. 취득세 중과대상 주택수의 의미
부동산 취득세에서는 주택 수는 세대를 기준으로 판정하게 된다. 1세대의 기준을 확정한 다음에 그 세대가 소유하고 있는 주택이 몇 채인지에 따라 중과세율이 최종 결정된다. 즉, 1세대가 소유한 중과대상 주택 수에 따라 취득세율이 달리 적용된다. 주택에는 주택 뿐만 아니라 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔 등 소유하고 있는 주택의 상황에 따라 중과대상 주택 수를 판정하는 방법이 다르기 때문에 내가 소유하고 있는 주택의 종류를 잘 따져보아야 실수를 줄일 수 있다.
2. 중과대상 주택수 판정 사례
1) 주택의 부수토지
취득세에서 말하는 주택은 주택법 제2조의 “세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다”라는 규정에 따라 건축물뿐만 아니라 그 부속토지도 주택의 범위 안에 포함된다. 주택은 소유하고 있지 않고 그 주택의 부수 토지만을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 간주되어 주택 수에 포함된다는 것을 조심해야 한다.
2) 공동소유 주택의 경우
절세의 목적으로 주택을 공동소유하는 경우가 많은데, 가장 많은 경우가 부부공동 소유이다. 이때 부부는 동일세대에 해당하기 때문에 1 주택을 소유한 것으로 본다. 즉, 동일세대에 해당하는 자와 공동소유한 주택은 1주택을 소유한 것으로 본다는 것이다. 다만, 부모 또는 형제와 공동소유를 하는 경우에는 별도세대에 해당하는 자와 공동소유한 주택으로 보아 각 세대가 각각 1주택을 소유한 것으로 본다.
3) 상속받은 주택 등의 계산방법
상속받은 주택은 상속개시일로부터 5년 동안은 중과대상 주택 수에서 제외된다. 주택뿐만 아니라 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔 등을 상속받은 경우도 포함이 된다. 다만, 언제 상속이 개시되었는지에 따라 5년의 기산일이 달라진다는 점에 유의해야 한다. 개정법의 시행일은 2020. 8. 12. 이전에 상속받은 주택 등은 5년이 이미 경과하였더라도 2020. 8. 12부터 5년을 다시 기산 한다는 점이다. 이는 개정법 이전에 상속받은 경우 법이 시행되면서 중과대상 주택 수에 포함되는 불이익을 예방하기 위해 마련된 경과규정이다. 개정법 시행일(2020. 8. 11.) 이전에 상속받은 주택은 2020. 8. 12.부터 5년 동안 주택 수에서 제외된다. 개정법 시행일 이후에 상속받은 주택은 상속개시일(사망일)로부터 5년 이내인 경우 주택 수에서 제외되고, 5년이 넘은 경우는 주택수에 포함이 된다. 만약, 주택 등을 공동으로 상속한 경우 상속을 받은 모든 사람의 주택 수에 포함되는 것은 아니고 상속지분이 가장 큰 자→ 당해 주택에 거주한 자 → 최연장자 순으로 주된 상속인을 판정하여 주된 상속인이 주택을 소유한 것으로 보아 주된 상속인의 주택수에만 포함된다.
4) 임대주택
절세 등의 목적으로 지방자치단체나 세무서에 임대주택으로 등록한 경우가 있다. 등록한 임대주택의 경우 중과대상 주택 수에 포함되지 않는 것으로 생각할 수 있으나 중과대상 주택 수에 포함되므로 유의해야 한다.
5) 오피스텔
오피스텔은 건축법상 “업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물”로서 건축물대상(공부)상 일반업무시설로 분류된다. 오피스텔은 취득 후에 실제 사용용도에 따라 주거용과 업무용으로 구분된다. 오피스텔에 실제로 거주하거나 주택분 재산세가 부과되는 경우에만 주거용 오피스텔로 분류된다. 따라서 오피스텔을 소유하고 있는 상태에서 추가적으로 다른 주택을 구입할 때 주택 수는 재산세가 주택분으로 과세되는 경우에 해당 오피스텔을 주택으로 본다. 그러나 오피스텔 자체를 구입하는 매수인의 입장에서는 취득시점에 해당 오피스텔을 주거용으로 사용할지 업무용으로 사용할지 여부가 확정되지 않은 상태이다. 따라서 주택에 대한 취득세율이 아닌 일반업무시설에 대한 취득세율 4%가 일괄 적용된다. 오피스텔을 신규로 취득하는 경우에는 다주택 중과여부를 논할 이유가 없고 오피스텔을 소유한 상태에서 신규로 주택을 취득할 경우에만 다주택 중과여부가 중요한 쟁점이 된다.
6) 조합원입주권
조합원입주권은 도시 및 주거환경정비법 제48조의 규정에 따라 재건축, 재개발 사업과 관련하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 즉, 향후에 주택이 완공된 이후에 입주할 수 있는 지위를 획득한 것이다. 조합원 입주권 취득 당시에는 주택이 아닌 토지를 취득한 것이기 때문에 주택분 취득세가 적용될 여지가 없다. 하지만, 2020. 8. 11. 시행된 개정법에 따라 개정법 시행일 이후에 취득한 조합원 입주권부터는 주택 수에 포함되는 것으로 변경이 되었다. 따라서, 조합원 입주권은 향후 주택을 취득할 것이 예상된다는 점에서 개정법 시행일 이후에 취득한 조합원 입주권은 주택 수에 포함되므로 조합원 입주권을 소유하고 있는 상태에서 다른 주택을 취득할 때는 유의해야 한다. 다만, 개정법 시행일(2020. 8. 11.) 이전에 매매계약을 체결하고 2020. 8. 12. 이후 취득한 조합원 입주권은 개정법 적용에서 제외되어 주택 수에 포함되지 않는다.
7) 주택 분양권
주택분양권은 공급이 예정된 주택을 양도받을 수 있는 권리를 말한다. 분양계약이나 청약 등으로 획득하거나 기본 분양권자에게 매입해서 보유할 수 있다. 여기에서 오피스텔 분양권은 해당되지 않아 주택 수에 계산되지 않는다. 주택분양권을 취득한 경우에는 취득세가 적용될 여지가 없지만 주택분양권은 주택이 완공될 경우 주택을 취득할 것이 예정되어 있으므로 다른 주택을 취득할 때에는 주택으로 보아 주택 수에 포함된다는 점을 유의해야 한다. 다만, 조합원 입주권과 마찬가지로 개정법 시행일(2020. 8. 11.) 이후에 취득한 주택분양권부터 주택 수에 포함된다. 예를 들어 2020. 8. 10.에 A조합원의 입주권을 취득하였고, 2020. 9. 10.에 추가적으로 B주택 분양권을 취득한 상태에서 추가적으로 조정대상지역의 C주택을 취득한 경우를 가정해 보자. C주택의 취득세를 산정할 때 A조합원입주권은 개정법 시행일 이전이므로 주택 수에서 제외되고, B주택분양권은 개정법 시행일 이후이므로 주택 수에 포함된다. 따라서, 1주택을 소유한 상태에서 조정대상지역에서 2번째 주택을 취득한 결과가 되어 8%의 중과세율이 적용된다. 다만, 일시적 2 주택의 경우는 1~3%의 기본세율이 적용된다.
3. 중과대상 주택수 산정 시 제외되는 주택
지금까지 부동산 취득세에서 주택수의 의미 및 구체적인 사안을 통해 주택수를 판정하는 방법에 대해서 알아봤다. 하지만, 중과대상 주택 수에 포함되어도 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 법 소정의 주택에 대해서는 해당 주택을 취득할 때나 해당 주택을 소유한 상태에서 다른 주택을 취득할 때에 소유 주택수 및 주택 소재지에 관계없이 무조건 기본세율이 적용되는 주택이 있다. 여기에는 주택공시가격 11억 원 이하인 주택, 노인복지주택, 등록문화재주택, 가정어린이집, 농어촌주택, 사원용 주택, 주택건설업자의 미분양주택, 5년 미경과 상속주택, 저가 오피스텔 등이 있다. 만약, 2015. 1. 1. A라는 주택을 취득한 상태에서 2023. 10. 9. 조정대상지역의 B주택을 취득한 경우 취득세는 조정대상지역의 2번째 주택에 해당되어 8%의 중과세율이 적용된다. 하지만, A주택이 공시가격 1억 미만인 경우는 주택 수에 포함되지 않기 때문에 무주택자로 보아 기본세율(1~3%)이 적용된다.
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