티스토리 뷰
주택을 무상으로 취득하는 방법에는 증여나 상속을 통해 주택을 취득하는 것이 있다. 증여는 주택 소유자가 살아있는 상태에서 증여자와 수증자의 계약에 의하여 증여자의 주택을 무상으로 취득하는 것을 의미하고, 상속은 주택 소유자(피상속인)가 사망함으로써 상속인이 피상속인의 주택을 무상으로 취득하는 것을 의미한다. 이렇게 무상으로 주택을 취득한 경우에도 취득세를 부과한다. 증여와 상속은 과세체계가 조금 다른데 세율뿐만 아니라 2023년부터는 증여와 상속에서의 과세표준도 달리 적용된다. 여기서는 주택 증여 취득에 대해 살펴볼 예정이다.
1. 주택 증여 취득시 과세표준과 취득세율
주택 증여 취득시 세율은 기본세율이 3.5%, 중과세율이 12%이다. 과세표준은 2023년에 변경이 되었는데 시가표준액에서 시가인정액으로 변경되었다. 주택 증여 취득세 세율 및 과세표준은 다음 그림과 같다.
2020. 8. 12. 지방세법 개정으로 매매 취득세율이 인상됨에 따라 다주택자들이 증여를 통해 명의를 분산하여 조세를 회피하는 것을 방지하기 위해 중과세율이 도입됐다. 다음 요건을 모두 충족한 주택을 증여로 취득하는 경우에는 취득세율이 기본세율(3.5%)이 아닌 중과세율(12%)이 적용된다. 첫째 증여 당시 조정대상지역에 소재하고 있는 주택일 것과 둘째 증여 당시 주택공시가격이 3억원 이상일 것(지분이나 부속토지만을 증여한 경우라도 전체 주택공시가격으로 판단)이다. 다만, 증여일 현재 증여자가 1세대 1 주택자에 해당하면 수증자(배우자‧직계존속)의 주택 수에 상관없이 중과세율이 적용되지 않고 기본세율이 적용된다. 증여자의 주택수를 판정할 때 매매 취득 시 적용되는 중과제외주택(주택공시가격 1억 원 이하 주택, 농어촌주택)과 주택수 산정방법은 증여 취득 시에는 적용되지 않음에 유의해야 한다. 만약 아버지(증여자) 소유 주택의 주택공시가격인 7억 원, 시가인정액인 10억 원, 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 아들(수증자)에게 증여하는 경우에 주택 수 등에 따라 세율이 달리 적용된다. 먼저, 아버지(증여자)가 1세대 1주택인 경우에는 3.5% 기본세율이 적용된다. 다음으로 아버지(증여자)가 1세대 2주택인 경우에는 12% 중과세율이 적용된다. 마지막으로 아버지(증여자)가 1세대 2주택자인 경우로써 45% 지분만 증여한 경우에도 12%의 중과세율이 적용된다. 하지만 아버지(증여자)의 주택이 비조정대상지역에 소재하고 있는 경우에는 주택수, 주택공시가격에 상관없이 3.5%의 기본세율이 적용된다. 또한 아버지(증여자)가 증여 前 주택을 상속받은 경우 5년이 경과하지 않으면 취득세 산정 시 주택 수에는 산정되지 않지만 증여취득세에서는 주택수에 산정되어 1세대 1주택에 따른 기본세율이 아닌 1세대 2주택으로 보아 12%의 중과세율이 적용된다.
2. 주택 증여 취득 시 과세표준 산정방법
1) 시가인정액의 정의와 범위
2023년부터는 주택 증여 취득 시 부과되는 취득세의 과세표준이 시가기준액에서 시가인정액으로 변경되었다. 시가인정액은 취득일(증여의 경우 증여계약일) 현재 불특정 다수의 사이에서 자유롭게 거래되는 가액을 말한다. 여기에는 해당부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액 및 유사부동산에 대한 매매 사례 가액을 말한다. 양도소득세 등 국세와는 달리 수용으로 인한 보상가액은 시가인정액에서 제외된다. 하지만 시가인정액을 할 수 없는 경우나 시가표준액(주택공시가격) 1억 원 이하인 부동산은 시가인정액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 한다.
2) 시가인정액의 평기기간 및 우선순위
시가인정액을 산정할 때 평가기간은 해당부동산인 경우와 유사부동산인 경우 달리 적용된다.
- 해당부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액은 취득일(증여계약일)로부터 6개월 前에서 3개월 後(신고납부기한)까지이며,
- 유사부동산에 대한 매매 사례 가액의 경우는 취득일(증여계약일)로부터 6개월 前에서 취득세 신고일까지를 평가기간으로 한다.
위 기간내에 여러 개의 시가인정액으로 인정되는 가액이 있을 경우는 다음과 같은 순서에 의해 최종 시가인정액을 산정한다.
- 해당부동산에 대한 매매가액 등이 유사부동산에 대한 매매사례가액 보다 우선 적용된다.
- 해당부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액은 동일한 순위로 평가한다.
- 평기기간 중 시가인정액으로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 취득일(증여계약일)을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.
- 가장 가까운 날에 해당하는 시가인정액이 둘 이상인 경우 그 평균액을 적용한다.
3) 시가인정액이 감정가액일 경우 유의사항
시가인정액의 우선순위에서 해당부동산에 대한 매매가액 등이 가장 우선한다. 해당부동산에 대한 매매가액에는 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액이 있는데 이중 납세자의 입장에서 납세자의 의지에 따라서 감정을 받을 수 있기 때문에 감정가액은 시가인정액을 조절할 수 있는 여지가 있다. 이런 감정가액이 시가인정액으로 인정받기 위해서는 2곳 이상의 감정평가사에게 의뢰한 감정가액을 평균한 금액으로 하여야 한다. 다만, 시가표준액이 10억 원 이하인 경우에는 1곳의 감정가액을 적용하여 시가표준액을 산정할 수 있다. 감정가액을 산정하기 위해 감정을 의뢰할 경우 시가인정액 산정하기 위해 적용해야 하는 기준일은 가격산정 기준일이며, 뒤늦게 감정을 받게다는 소급감정을 차단하기 위해 감정평가서 작성일도 평가기간 내에 반드시 존재해야 한다. 그리고 감정가액이 기준금액(시가표준액과 시가인정액의 90% 중 적은 금액)에 미달하거나 기준금액 이상인 경우에는 지방자치단체장이 다른 감정기관에 의뢰하여 별도 감정을 진행할 수 있다. 이때, 재감정한 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 납세자가 제시한 감정가액을 적용한다.
4) 유사부동산의 매매 사례 가액과 시가인정액
유사부동산의 매매 사례 가액 산정방법은 아파트 등 공동주택과 그 외 주택으로 구분되어 달리 적용된다. 아파트 등 공동주택에 대한 매매 사례 가액 산정방법은 세가지로 나뉜다. 첫째, 평가대상 공동주택과 동일한 단지 내에 소재하고 있고, 평가대상 공동주택과 주거전용면적의 차이가 5% 이내이며 평가대상 공동주택과 공동주택가격의 차이가 5% 이내 등 3가지 요건을 모두 충족해야 유사부동산의 매매 사례 가액으로 인정받을 수 있다. 두번째, 유사부동산에 대한 매매 사례 가액이 둘 이상인 경우 평가대상 공동주택과 시가표준액(공동주택가격)이 동일하거나, 공동주택가격의 차이가 가장 적은 공동주택을 우선 적용한다. 세번째는 동일한 공동주택가격이 둘 이상인 경우 취득일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 그 외의 부동산에 대한 매매사례 가액 산정방법은 평가대상 재산과 면적‧위치‧용도 등 시가표준액이 동일하거나 유사한 다른 재산을 기준으로 산정하고, 동일 부동산이 둘 이상인 경우 취득일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액 적용한다. 구체적인 사례를 통해 살펴보면, 공시가격이 5억원인 주택을 증여한 경우에 유사부동산의 매매 사례 가액의 평가기간은 증여계약일은 6개월 前 ~ 취득세 신고일이므로 이 평가기간 내에 다른 부동산의 공시가격이 모두 다르다면 증여계약일 현재 증여 주택의 공시가격과 동일한 주택의 매매 가액이 시가인정액이 된다. 그리고 모든 주택의 공시가격이 5억원으로 동일하다면 취득일(증여계약일)로부터 가장 가까운 주택의 매매 가격이 시가인정액이 된다.
3. 부담부 증여의 취득세 계산방법
부담부 증여란 전세보증금이나 담보대출금처럼 부동산에 포함된 채무를 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 조건으로 증여하는 것을 의미한다. 이때 수증자가 납부해야 할 취득세는 유상취득분과 무상취득분으로 구분하여 달리 적용된다. 유상취득분은 수증자가 인수한 채무금액으로 매매에 의한 취득세율이 적용되고 무상취득분은 시가인정액에서 채무금액을 공제한 금액(시가인정액 – 채무금액)으로 증여 취득세율이 적용된다.
1) 시가인정액이 채무금액보다 큰 경우
조정대상지역에 소재하고 있고 주택공시가격이 5억 원, 임대보증금이 3억 원인 주택을 증여할 경우를 가정해 보자. 유상취득분(임대보증금)에 대해서는 수증자가 조정대상지역에 소재하고 있는 첫 번째 주택을 취득한 결과가 되어 매매에 의한 취득세 기본세율(1%)이 적용된다. 무상취득분(시가인정액 – 임대보증금)에 대해서는 조정대상지역에 소재하고 있는 3억 원 이상인 주택에 해당되어 중과세율(12%)이 구분 적용된다. 유의할 점은 3억 원 이상인지 여부는 시가인정액에서 채무금액을 차감한 금액을 가지고 판단하는 것이 아니라 시가인정액 전체금액을 가지고 판단한다는 점이다.
2) 시가인정액이 채무금액보다 같거나 작은 경우
시가인정액이 임대보증금보다 같거나 작기 때문에 무상취득분에 대한 증여 취득세는 적용될 여지가 없다. 채무금액 전액을 유상취득분으로 보아 매매에 대한 취득세율(1%)만 적용된다. 참고로 수증자가 배우자 또는 직계존속인 경우로써 수증자의 소득이 증명(일반적으로 국세청에서 발급해 주는 소득금액증명원으로 증명)되지 않은 경우에는 유상취득분을 인정하지 않고, 부동산 전체를 무상으로 취득한 것으로 보아 증여에 대한 취득세율을 적용한다. 따라서 수증자가 무주택자인 경우에는 유상취득분에 대해 기본세율을 적용받을 수 없어 생각보다 많은 취득세를 부담해야 하는 경우가 발생하므로 주택을 부담부증여로 취득할 경우에는 수증자의 소득이 증명되는지 여부를 먼저 확인해야 한다.
[부동산 취득세 관련 시리즈 글 바로보기]