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1. 취득세란 무엇인가?
우리는 사회생활을 영위하면서 부동산, 차량, 건설기계 등을 취득하게 된다. 이처럼 법에서 규정한 물건을 취득할 때 부과되는 세금을 취득세라고 한다. 여기서는 많은 사람들이 관심을 가지고 있으며, 금액이 상당한 큰 부동산 취득세에 대해 알아보겠다. 부동산에는 아파트 같은 주택뿐만 아니라 토지, 상가 등 다양한 종류가 있다. 그중 주택, 즉 아파트 취득세에는 기본세율 외에 “중과세”라는 제도가 있어 기본세율만 알아서는 안된다. 아파트를 구매하기 전에 중과세율이 적용되는 조건에 해당되는 여부를 잘 따져봐야만 한다. 내가 살려고 하는 지역, 가격, 내가 기존에 가지고 있는 주택 수에 따라 취득세율이 달라진다. 내가 가지고 있는 조건을 잘 고려하여 재정계획을 면밀히 세워야 큰 낭패를 미리 예방할 수 있는 것이다.
2. 취득세 계산방법 및 세율
취득세를 계산하는 방법은 다음과 같다. "취득세 = 과세표준 X 취득세율"이다. 간단한 공식 같지만 구체적인 용어를 알지 못한다면 이해하기 어려운 구조이다. 따라서 취득세 계산시 필요한 용어에 대한 개념에 대해 먼저 알아보자. 먼저 과세표준이다. 과세표준은 아파트 같은 주택 즉 부동산을 취득한 사람이 과세당국에 신고한 취득가액으로 부동산을 구입한 가격을 말한다. 여기서 취득가액이 시가표준액보다 적을 경우에는 시가표준액이 과세표준이 된다. 여기서 시가표준액은 기준시가, 즉 공시가격으로 이해하면 된다. 따라서 아파트를 구입한 가격이 공시가격보다 작다면 과세표준은 공시가격이 된다는 말이다. 예를 들어서 A라는 아파트를 2억에 구입을 하였는데 공시가격이 2억 1천만 원이라면 이때 적용되는 과세표준은 2억 1천만 원이 되는 구조이다. 다음은 세율이다. 세율은 세금을 계산하기 위해 과세표준에 곱하는 비율을 말하는 것으로 취득세율은 유상취득인지 무상취득인지에 따라 달라지고, 지역‧취득가액‧주택 수에 따라 중과여부가 결정되기 때문에 많은 경우의 수가 존재한다. 특히 정부의 부동산 정책에 따라 그동안 많은 변화가 있었기 때문에 일부 주택의 경우 구매시기에 따라서도 다른 세율이 적용되기도 한다. 취득세율은 다음의 취득세율 표(그림)와 같다.
부동산 취득세율 표에 따라 사안별로 취득세를 살펴보면 먼저 주택을 소유하고 있는 자가 비조정대상지역의 2번째 주택을 취득하면 1~3%의 기본세율이 적용된다. 조정대상지역의 2번째 주택을 취득하면 8%의 중과세율 적용된다. 또한 2주택을 소유하고 있는 자가 비조정대상지역의 3번째 주택을 취득하면 8%의 중과세율이 적용된다. 조정대상지역의 3번째 주택을 취득하면 12%의 중과세율 적용한다. 그리고 취득세율 표를 보면 순수한 취득세율 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 붙는다. 지방교육세는 지방교육 재정 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 부과하는 지방세의 일종이고 농어촌 특별세는 농‧어업의 경쟁력 강화와 농어촌의 산업기반시설의 확충에 필요한 재원에 충당하기 위하여 부과하는 지방세의 일종으로 모두 취득세와 같이 생각하면 편리하다.
3. 적용방법
1) 취득세 계산절차
취득세율 적용 시 주의 깊게 살펴봐야 할 점은 내가 구매한 아파트가 기본세율이 적용되는지, 아니면 중과세율이 적용되는지 여부를 주의 깊게 살펴봐야 한다. 다음의 순서대로 하면 어느 세율이 적용될지 쉽게 알 수 있다. 첫번째로 공시가격 1억원 이하 주택 등 주택수 및 주택소재지에 무관하게 취득세가 중과되지 않는 주택인지를 확인하다. 두번째로 취득세에서 주택수는 개인이 아닌 세대를 기준으로 계산하므로 1세대의 범위를 확정한다. 세번째로 세대의 범위가 확정되면 세대를 기준으로 주택수를 계산한다. 다만, 취득원인 및 취득시기에 따라 주택수 판정에 제외되는 주택이 없는지도 별도로 확인해야 한다. 마지막으로 취득하는 주택이 조정대상지역인지 최종적으로 확인한다. 이는 조정대상지역인지 여부에 따라 중과되는 주택수가 달라지기 때문이다.
2) 적용사례
예를 들어 기존 주택의 소재지에 상관없이 비조정대상지역에 소재하고 있는 2번째 주택을 취득한다면 1~3%의 기본세율이 적용되고, 비조정지역의 3번째 주택을 취득하거나 조정지역의 2번째 주택을 취득하면 8%의 중과세율이 적용된다. 또한 조정대상지역의 3번째 주택을 취득하거나 지역구분 없이4번째 주택을 취득하는 경우 12%의 가장 높은 중과세율이 적용된다. 보다 손쉽게 취득세를 계산하는 방법은 포털사이트의 취득세 계산기 사이트나 위택스 사이트에서 손쉽게 확인해 볼 수 있다. 해당 사이트에서 매매계약일자, 거래유형(면적 등), 과세표준액(매매가), 취득일자, 조정대상지역 여부 및 주택수를 입력하면 자동으로 취득세를 계산해 준다.
4. 취득세의 납부시기
이렇게 산정된 취득세는 부동산을 취득한 일로부터 60일 이내에 부동산이 소재하는 관할 지방자치단체에 신고 납부하여야 한다. 여기서 유의할 점은 지방자치단체는 알아서 취득세를 부과하지 않는다는 점이다. 지방자치단체에서 직접 발급해주는 재산세와는 달리 취득세는 납세자가 알아서 신고납부해야 하는 세목이다. 그래서 납부시기의 기산일은 부동산의 취득일을 알아야 하는데 취득원인에 따라 달라진다. 매매에 의한 유상취득의 경우는 두가지로 나뉜다. 개인과 개인의 매매는 계약서상 잔금지급일이고 개인과 법인의 매매에서는 사실상의 잔금지급일이 취득일이 된다. 증여 의한 무상취득의 경우는 증여계약을 상속은 상속개시일이 취득일이 된다. 그리고 신축에 의한 원시취득의 경우 “사용승인일, 임시사용승인일, 사실상 사용일” 중 가장 빠른 날이 취득일이 된다.
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