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1. 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경 사례
실무에서 자주 발생하는 사례는 아니지만 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경을 하는 경우가 종종 있다. 그러한 경우 양도소득세 비과세 특례인 1세대 1주택 또는 일시적 2주택을 어떻게 적용해야 하는지가 종종 문제가 된다. 이와 관련하여 실제 국세청에 질의했던 내용을 사례로 재구성하여 용도변경 시 비과세 특례 적용에 대해 살펴보겠다. 甲은 2015. 1월에 다세대 주택을 취득하였다. 이후 2021. 12월 아파트를 신규취득하여 1세대 2주택자가 되었다. 2022. 2월에는 종전주택인 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경하였다. 그리고 2024. 3월경에 용도변경한 다가구 주택을 양도(매도) 하려고 할 경우 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부에 대한 내용이다. 여기서 쟁점이 될 만한 사안은 위 사례가 일시적 2주택 적용요건에 해당하는지 여부, 종전주택의 취득일을 언제로 볼 것인지이다. 이에 대해 자세히 살펴보도록 하겠다.
2. 다세대 주택과 다가구 주택의 구분 및 판단방법
다세대 주택과 다가구 주택은 언듯 형태가 비슷하나 법률적으로 엄밀히 다른 주택이다. 현행 주택법에서 다세대 주택은 공동주택이고 다가구 주택은 단독주택으로 분류하고 있다. 다가구 주택은 가구(세대) 별로 구분등기가 되어 있지 않고 주택 전체를 기준으로 하나의 등기로 되어 있는 주택을 말한다. 이에 반해 다세대 주택은 가구(세대) 별로 각각 구분등기가 되어 있는 주택이다. 따라서, 다가구주택은 전체가 1주택에 해당하여 비과세를 적용받을 수 있지만, 다세대주택은 각각의 세대가 1주택으로 다주택자에 해당하여 양도소득세가 중과될 수 있다. 이때, 다가구 주택과 다세대 주택의 판단은 공부(건축물대장)상에 기재된 형식으로 판단하지 않는다. 해당 주택이 실제로 어떻게 이용되고 있는지 여부에 따라 주택의 종류가 결정된다. 실무상으로도 3층인 다가구 주택에 일정요건이 넘는 옥탑방을 설치한 경우 4층에 해당하여 공부상으로는 다가구 주택임에도 실질상으로 다세대 주택에 해당한다고 판단하여 1세대 1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 중과하는 사례가 종종 발생한다.
3. 일시적 2주택 비과세 특례
1) 적용요건
양도소득세에서 일시적 2주택에 대한 비과세 특례는 소득세법시행령 제155조에 규정되어 있다. 이사·학업·취업 등으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우에 일정요건을 충족할 경우 1세대 1주택과 같은 비과세 혜택을 적용하는 제도이다. 이러한 일시적 2주택 비과세 특례는 주택의 소재지(조정 또는 비조정대상지역)에 따라 종전주택 처분기한 및 거주기간에 차이가 있었다. 하지만 현재는 소재지를 불문하고 동일한 요건이 적용되도록 소득세법 시행령이 개정되었다. 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받기 위한 적용요건은 다음과 같다. 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것, 양도일 현재 종전주택이 2년 이상 보유요건을 충족해야 한다. 단, 2017. 8. 3. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주요건도 충족해 한다.
2) 건물 용도변경시 주택에 대한 판단
양도소득세에 문제가 되는 용도변경은 근린생활시설을 주택으로 용도를 변경하거나 주택을 근린생활시설로 용도변경하는 경우이다. 이때 양도하는 부동산의 사용용도는 양도일 현재를 기준으로 판정한다. 따라서, 양도일 현재 주택으로 되어 있으면 주택으로 보아 세율을 적용하고 근린생활시설로 되어 있으면 근린생활시설을 양도한 것으로 보아 세율 등을 적용한다. 그리고 보유 및 거주기간도 용도변경 이후의 기간만을 가지고 계산한다.
4. 사례의 해결
통상적으로 볼 수 있는 근린생활시설을 주택으로 용도변경한 사례는 아니다. 하지만 일시적 2주택에 해당하는지 여부를 일시적 2주택 적용요건에 대입해 보면 다음과 같다. 신규주택의 취득시점은 2021. 12월로 종전주택(다세대 주택)을 취득한 2015. 1월로부터 6년이 훨씬 지난 시점에 취득했으므로 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 취득했다. 신규주택인 아파트를 취득한 날로부터 2년 3개월이 되는 시점에 종전주택을 양도할려고 하므로 두 번째 요건인 3년 내 종전주택을 양도해야 하는 요건을 충족하고 있다. 마지막으로 종전주택은 2년 이상 보유해야 한다. 여기에 2017. 8. 2 이전에 취득한 주택으로 주택 소재지에 따른 거주기간 적용도 받지 않는다. 용도변경의 경우 보유기간 기산은 용도변경 이후의 기간만을 가지고 계산하는데 용도변경 시점이 2022. 2월이므로 앞으로 도래하는 양도일까지는 충분히 2년의 보유기간을 충족하므로 결론적으로 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.