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1. 이혼으로 1주택이 된 경우 양도소득세 관련 사례
부부가 혼인을 하여 2채의 주택을 각각의 명의로 소유하고 있어 1세대 2주택 상태였다. 남편 명의 주택은 2003년에 취득하여 소득세법시행령 제154조의 제1항에 따른 보유·거주기간 요건은 충족한 상태에서 2020년에 매도하기 위해 매매계약을 체결하였다. 아직 잔금청산과 소유권이전등기를 완료하지 않은 상태에서 부부가 이혼하게 되었고 이혼이 완료된 후 잔금청산과 소유권이전등기가 완료되었다. 이렇게 양도계약일 당시에는 2주택자였으나 양도일 현재에는 이혼으로 1주택자가 된 경우에도 양도소득세 1세대 1주택자 비과세가 가능한지에 대한 사례이다.
2. 양도소득세 1세대 1주택 비과세 적용요건
1) 1세대의 범위 및 판정시기
1세대란 거주자(주택을 양도한 자)와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 의미한다. 가족은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 일시퇴거한 자를 포함한다. 1세대로 보기 위해서는 원칙적으로 배우자가 있어야 하지만 현행 세법에서는 배우가가 없는 경우에도 1세대로 보는 경우로 해당 거주자의 연령이 만 30세 이상인 경우와 배우자가 사망·이혼한 경우, "국민기초생활보장법"에 따른 기준중위소득의 40%(2023년 기준 월 83만 원 정도) 이상으로 소유하고 있는 주택을 관리하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 만 30세 미만인 경우(단, 미성년자는 소득이 발생한다 할지라도 별도세대로 인정되지 않음)로 규정하고 있다. 그리고 1세대의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 자녀가 독립세대 요건을 갖추지 못했거나 실제 생계를 같이 하고 있으면서 서류상으로만 주소를 분리시킨 경우에는 별도세대로 인정되지 않는다.
2) 보유 및 거주요건
1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 특례를 적용받기 위해서는 2년 이상 보유해야 한다. 보유기간 기산은 최종적으로 1주택이 된 날(직전주택 양도일)로 해당 주택의 취득일부터 양도일까지이다. 그리고 거주요건은 사실상 폐지되었다. 다만, 2017. 8. 3. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우에만 추가적으로 2년 이상 거주요건을 충족해야만 비과세를 적용받을 수 있다. 조정대상지역이 지정될 줄 모르고 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되고 무주택 세대라면 거주요건이 적용되지 않는다. 이를 자세히 살펴보면 다음과 같다. 취득일이 2017. 8. 3. 이후이면서 비조정대상지역에 소재하고 있다면 2년 거주요건을 미적용한다. 취득일이 2017. 8. 3. 이후이면서 취득일에 조정대상지역에 소재하고 있었다면 2년 거주요건이 적용된다. 2017. 8. 3. 이후 취득하면서 취득일에는 조정대상지역에 소재하고 있더라도 양도일에는 비조정대상지역에 소재하게 된다면 2년 거주요건이 적용된다. 2017. 8. 3. 이후 취득하면서 취득일에는 비조정대상지역에 소재하고 있다가 양도일에 조정대상지역으로 변경된 경우에는 2년 거주요건이 적용되지 않는다.
3) 비과세 특례 적용
1세대 1주택자가 보유 및 거주요건을 모두 충족하고 해당 주택을 양도할 경우 양도소득세가 비과세 된다. 그러나 모든 주택이 비과세 되는 것은 아니고 12억 원 이하의 주택에 대해서만 비과세가 되므로 양도가액 12억 원이 초과되는 고가주택은 양도소득세가 과세된다.
3. 사례의 해결
현행 양도소득세를 규정하고 있는 소득세법은 1세대의 판정 기준일을 양도일 현재로 하고 있다. 배우자가 사망·이혼한 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 보고 있기 때문에 이혼절차가 완료된 부부는 남편, 부인 모두 각각 1세대로 보아 법률상 이혼을 하고 생계를 같이 하지 않는 이상 사실상 이혼한 전 배우자는 1세대의 범위에 포함되지 않는다. 그리고 부동산의 양도 및 취득시기는 소득세법 제98조에 따라 해당 자산의 대금을 청산한 잔금청산일로 하고 있다. 따라서 위 사례에서와 같이 법률상 이혼 전에 매매계약을 체결하고 법률상 이혼이 완료된 상태에서 잔금청산 및 소유권 이전등기가 완료되었다면 해당 부동산의 양도시기는 이혼 후가 되므로 보유 및 거주기간이 충족된 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.