조정대상지역 임대주택 종합부동산세 관련 사례 종합부동산세 제8조 제2항에는 임대주택으로 등록하여 법 소정 요건을 충족하면 종합부동산세에서 과세대상에서 제외되는 합산배제 신고 제도를 규정하고 있다. 이는 종합부동산세 부담이 큰 다주택자들이 세부담을 줄이기 위해 많이 활용하는 제도이다. 그러나 일정요건을 충족했다고 하더라도 2018. 9. 14. 이후에 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우에는 적용되지 않는다. 이후 부동산 정책의 변화로 비조정대상지역으로 해제된 경우에 합산배제가 되는지 여부에 대한 최근 국세청 질의회신 사례가 있어 소개하고자 한다. 甲은 1주택을 보유한 상태에서 2018. 9. 14. 이후 당시 조정대상지역에 소재한 소형 아파트를 취득하였다. 2018. 9. 14. 이후에 취득한 주택은..

주택 임대차 계약 신고제의 의의 ▶ 개념 주택 임대차 신고제, 즉 전월세 신고제는 임대차 시장의 안정을 위해 2020년에 국회를 통과한 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)의 하나로 2021년 6월부터 시행된 제도이다. 주택 임대차 신고제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의 제1항에 규정되어 있다. 임대차 계약 당사자(임대인과 임차인을 말함)가 임대차 계약 체결일부터 30일 이내에 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야 하는 제도이다. 주택 임대차 신고제 대상 주택에는 아파트, 다세대 ‘주택’ 외 ‘준주택(고시원, 기숙사 등)’, ‘비주택(공장·상가내 주택, 판잣집 등)’등도 해당한다. 임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전..

1. 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경 사례 실무에서 자주 발생하는 사례는 아니지만 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경을 하는 경우가 종종 있다. 그러한 경우 양도소득세 비과세 특례인 1세대 1주택 또는 일시적 2주택을 어떻게 적용해야 하는지가 종종 문제가 된다. 이와 관련하여 실제 국세청에 질의했던 내용을 사례로 재구성하여 용도변경 시 비과세 특례 적용에 대해 살펴보겠다. 甲은 2015. 1월에 다세대 주택을 취득하였다. 이후 2021. 12월 아파트를 신규취득하여 1세대 2주택자가 되었다. 2022. 2월에는 종전주택인 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경하였다. 그리고 2024. 3월경에 용도변경한 다가구 주택을 양도(매도) 하려고 할 경우 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부에..

1. 이혼으로 1주택이 된 경우 양도소득세 관련 사례 부부가 혼인을 하여 2채의 주택을 각각의 명의로 소유하고 있어 1세대 2주택 상태였다. 남편 명의 주택은 2003년에 취득하여 소득세법시행령 제154조의 제1항에 따른 보유·거주기간 요건은 충족한 상태에서 2020년에 매도하기 위해 매매계약을 체결하였다. 아직 잔금청산과 소유권이전등기를 완료하지 않은 상태에서 부부가 이혼하게 되었고 이혼이 완료된 후 잔금청산과 소유권이전등기가 완료되었다. 이렇게 양도계약일 당시에는 2주택자였으나 양도일 현재에는 이혼으로 1주택자가 된 경우에도 양도소득세 1세대 1주택자 비과세가 가능한지에 대한 사례이다. 2. 양도소득세 1세대 1주택 비과세 적용요건 1) 1세대의 범위 및 판정시기 1세대란 거주자(주택을 양도한 자)와..

1. 재건축 주택 종합부동산세 관련 사례 도시및주거환경정비법에 따른 재건축과 관련되어 종합부동산세 과세여부에 대한 사례를 재구성해 보았다. 甲은 2012. 11월에 정비구역으로 고시된 지역의 A주택을 취득하였고, 2017. 8월 다시 B주택을 취득하였다. A주택은 2017. 9월에 관리처분계획인가 이후 2018. 11월에 A주택이 철거되고 재건축이 진행되었다. 2021. 12월에 준공인가가 나서 새로운 C주택을 취득하게 되었다. 이때 재건축 후 취득한 C주택을 어떻게 볼 것인지에 따라 종합부동산세법 일시적 2주택 특례의 적용여부가 결정된다. C주택을 처음 A주택을 취득한 날로부터 볼 것인가? 아니면 재건축 후 C주택으로 준공된 날을 취득한 날로볼 것인가?에 따라 일시적 2주택 적용요건이 달라지기 때문이다..

1. 주택의 매도자와 체결한 임대차 계약과 관련한 사례 주택의 매도인의 사정이 어려워져 거주하는 주택을 처분하면서 매도하는 주택에 전세 또는 월세로 거주하는 경우가 종종 있다. 상생임대주택 제도를 활용하여 비과세를 받으려는 매도인의 경우 주택 매도자와 체결한 임대차 계약이 상생임대주택제도의 요건인 직전임대차계약에 해당하는지가 중요하다. 이와 관련하 국세청에 질의된 사례를 바탕으로 상생임대주택 제도의 적용요건 및 세제혜택과 함께 이와 관련된 사례에 대해 살펴보도록 하겠다. 관련 사례는 다음과 같다. 2020. 5. 1. A주택을 취득하는 매매계약을 체결하면서 매도인이 임차인으로 거주하고 임대보증금을 제외한 잔금을 지급하는 조건으로 하였다. 이후 2020. 5. 27. 해당 주택을 취득하면서 계약서대로 전 ..

1. 종합부동산세 과세방식 종합부동산세법 제8조 제1항에 따라 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 공제금액을 공제하고 60%의 공정시장가액비율을 공제하여 산출한다. 2023년 현재 공제금액 기본금액은 9억 원, 1세대 1 주택자인 경우에는 12억 원이다. 여기에 주택 수에 따라 다른 세율을 곱하고 세액공제와 재산세액을 공제하는 등 복잡한 계산구조를 가지고 있어 납세자들은 과세표준까지만 염두에 두면된다. 나머지 계산은 각종 인터넷 사이트에서 손쉽게 종합부동산세를 계산해 볼 수 있도록 프로그램을 제공하고 있기 때문에 최종 납부세액은 쉽게 알 수 있다. 염두에 두어야 할 것은 과세표준에 합산되는 대상에서 배제되는 주택의 범위이다. 종부세법에서는 임대주택 외에 ..

1. 상속으로 2주택인 자가 동거봉양 합가로 3주택이 된 사례 부부 乙丙은 2005. 12월에 B주택을 공동명의(지분 1/2씩)로 취득하였고, 2019. 9월에는 아들 甲이 별도세대인 상태에서 A주택을 취득하였다. 2019. 12월에 을의 사망으로 甲을 포함한 자녀 4명이 B주택 乙지분을 상속하였다. 이때 甲의 지분은 최다 지분자에 해당한다. 2023. 6월 연로한 丙을 봉양하기 위해 동거봉양합가를 하였다. 이때, B주택의 甲지분을 별도세대 또는 타인에게 시가로 양도하고 어머니인 丙의 지분을 양도하는 경우 B주택 丙의 지분 양도에 대해 소득세법시행령 제144조 제4항에 따른 동거봉양합가에 의한 비과세 특례를 받을 수 있는지 여부에 대한 내용이다. 2. 동거봉양 합가에 이한 양도소득세 비과세 특례란? 1)..