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주택 임대차 계약 신고제의 의의
▶ 개념
주택 임대차 신고제, 즉 전월세 신고제는 임대차 시장의 안정을 위해 2020년에 국회를 통과한 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)의 하나로 2021년 6월부터 시행된 제도이다. 주택 임대차 신고제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의 제1항에 규정되어 있다. 임대차 계약 당사자(임대인과 임차인을 말함)가 임대차 계약 체결일부터 30일 이내에 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야 하는 제도이다. 주택 임대차 신고제 대상 주택에는 아파트, 다세대 ‘주택’ 외 ‘준주택(고시원, 기숙사 등)’, ‘비주택(공장·상가내 주택, 판잣집 등)’등도 해당한다. 임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적적으로 판단한다.
▶ 대상
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 제1항에 따라 신고 금액이 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만 원을 초과하는 임대차 계약(임대차 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 제외함)이 대상이다. 다만 위의 모든 임대차 계약이 대상에 포함되는 것은 아니다. 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주시 및 도의 시지역(도의 군지역은 제외함)에서 체결한 주택 임대차 계약만 해당한다. 다만 출장·발령 등으로 임시 거주하기 위해 임대차 계약을 체결한 경우는 주민등록(전입신고)이 되어 있는 본 거주지가 있고 일시 출장 등 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약은 신고대상이 아니다.
신고방법 및 위반시 조치
▶ 신고절차 및 방법
공인중개사를 통해 계약한 경우에는 공인중개사가 신고하고, 임대인과 임차인이 직접 계약한 경우에는 임대인이 신고를 하여야 한다. 신고는 임대한 주택의 관할 읍·면·동 주민센터를 방문하여 통합민원창구에서 직접 신고하거나 부동산거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로 신고도 가능하다. 그리고 신고기한은 임대차 계약의 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 한다. 그러나 신고를 하지 않고 임차인이 임대차계약서를 첨부하여 전입신고를 한 경우에는 임대차 계약을 신고한 것으로 본다. 또한 주택임대사업자가 임대차계약 신고 또는 변경 신고를 한 경우에는 신고를 한 것으로 의제한다. 참고적으로 임대차신고 시 임대차계약서를 제출한 경우에는 확정일자가 부여되는 것으로 간주한다. 만약 임대인과 임차인이 모두 외국인이어도 신고의무를 이행해야 하며, 임대차 계약 시 신분증명(여권, 외국인등록번호, 거소신고번호 등)으로 신고해야 한다.
▶ 위반시 조치
주택 임대차 계약의 신고 또는 주택임대차 계약의 변경 및 해제 신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 자를 포함) 그 신고를 거짓으로 한 자는 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 계약서 작성 이전이라도 임대료, 임대기간, 주택 등이 확정되어 당사자 간 임대차 계약의 합의 후 계약금이 입금되었다면, 계약금 입금일을 기준으로 30일 이내에 신고해야 한다. 다만, 아직 계도기간으로 2024. 5. 31. 까지는 과태료가 부과되지 않는다.
종합소득세 세금과의 관련성
전월세 신고제도가 본격적으로 시행된지 3년의 시간이 다 되어가고 있다. 아직 계도기간으로 과태료가 부과되지는 않는다. 하지만 그간 누적된 전월세 신고로 인해 그동안 노출되지 않았던 주택소유자의 임대차 계약 내용이 과세당국에 고스란히 데이터로 쌓이고 있다. 이는 임차인 보를 더 강화할 것으로 예상되지만 주택임대소득 과세대상자는 세무서에 사업자등록을 의무적으로 해야 하고 임대소득도 누락없이 제대로 신고를 할 수밖에 없게 된다. 따라서 주택임대소득자들은 합법적으로 종합소득세를 줄일 수 있는 방법에는 어떠한 것들이 있는지 모색해야 한다.