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조정대상지역 임대주택 종합부동산세 관련 사례
종합부동산세 제8조 제2항에는 임대주택으로 등록하여 법 소정 요건을 충족하면 종합부동산세에서 과세대상에서 제외되는 합산배제 신고 제도를 규정하고 있다. 이는 종합부동산세 부담이 큰 다주택자들이 세부담을 줄이기 위해 많이 활용하는 제도이다. 그러나 일정요건을 충족했다고 하더라도 2018. 9. 14. 이후에 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우에는 적용되지 않는다. 이후 부동산 정책의 변화로 비조정대상지역으로 해제된 경우에 합산배제가 되는지 여부에 대한 최근 국세청 질의회신 사례가 있어 소개하고자 한다.
甲은 1주택을 보유한 상태에서 2018. 9. 14. 이후 당시 조정대상지역에 소재한 소형 아파트를 취득하였다. 2018. 9. 14. 이후에 취득한 주택은 장기임대주택으로 등록하여 장기임대주택으로 등록하였고 종합부동산세 합산배제 요건(가액요건, 증액제한 요건 등)을 모두 충족한 상태였다. 2023년 상반기에 甲의 장기임대주택이 소재하고 있는 지역이 조정대상지역에서 해제(비조정대상지역)되었다. 이러한 경우 甲은 종합부동산 합산배제를 적용받을 수 있는지 여부에 대한 내용이다.
임대주택 종합부동산세 합산배제 신고 제도
1-1 : 종합부동산세 합산배제 주택 및 신고방법
종합부동산세 합산배제 신고란 법 소정의 합산배제 요건을 충족한 임대주택 등을 종합부동산세 과세대상에서 제외해 주는 것으로 해당 주택 명세를 관할 세무서에 사전에 신고하는 제도이다. 이러한 합산배제 대상 주택에는 임대주택 외에 기숙사 및 사원용 주택, 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 지방 저가주택 등이 있다. 종합부동산세 과세대상에서 제외시켜 주는 합산배제를 받기 위해서는 매년 9. 16. ~ 9. 30. 까지 국세청 홈택스 또는 관할 세무서에 "임대주택 합산배제(변동) 신고서"를 작성해 신고해야 한다. 또한 한번 신고한 경우 기존 신고내용에 변동사항이 없는 경우에는 별도 신고할 필요 없이 기존의 신고내용대로 적용된다.
임대주택 합산배제를 신청하기 위해서는 다음의 기준을 갖추어야 한다.
- 지방자치단체에 임대사업자로 등록하고 세무서에 사업자등록을 해야 함
- 과세기준일(6. 1.) 현재 실제 임대를 개시하고 있는 주택이어야 함
과세기준일 현재 실제 임대를 개시하고 있지만 미처 지방자치단체에 임대사업자로 등록하지 못했거나 세무서에 사업자등록을 하지 못한 경우가 있을 수 있다. 과세당국에서는 종합부동산세 합산배제 기한 내(9. 30.) 내에 임대사업자등록과 사업자등록을 하면 합산배제를 적용해 주고 있다. 이때에도 반드시 과세기준일(6. 1.)에는 반드시 임대를 주고 있어야 한다.
2-2 : 합산배제 임대주택 요건
위 기준을 충족하였더라도 모든 임대주택이 종합부동산세 합산배제를 적용받는 것은 아니다. 다음의 요건을 충족해야 한다. 현재는 단기 임대주택 제도가 폐지 되는 등 요건의 변화가 있어 임대주택 등록일이 언제인지에 따라 변화된 요건을 잘 살펴봐야 한다. 여기서는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호의 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택에 대해서 알아보겠다.
- 해당 주택의 임대개시일 또는 과세기준일 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억 원) 이하이어야 한다. 따라서 임대개시일에는 6억 원 이하였는데 임대개시일 이후에 6억 원 이상으로 공시가격이 상승한 경우에도 합산배제 적용을 받을 수 있다.
- 의무임대기간을 준수해야 한다. 다만, 의무임대기간은 법 개정시기별 임대주택의 취득시점, 등록형태에 따라 달라진다. 이때 취득시점별 달라지는 의무임대기간은 법 개정시기로 보면 된다.
- 2018. 3. 31. 이전에 사업자등록을 한 주택은 5년이상 계속하여 임대하여야 한다.
- 2018. 4. 1. ~ 2020. 8. 17. 사이에 사업자등록을 한 장기임대주택은 8년 이상 임대하여야 한다. 단, 2018년 9·13 부동산 대책으로 2018. 9. 14. 이후에 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우에는 합산배제 적용에서 제외된다. 단, 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 합산배제가 가능하다.
- 2020. 8. 18. 이후에 사업자등록을 한 장기임대주택은 10년 이상 임대하여야 한다.
- 마지막으로 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 한다. 단, 이러한 임대료 증액제한 조건은 2019. 2. 12. 에 도입되었으므로 2019. 2. 12. 이후의 임대차계약분부터 적용된다.
그리고 합산배제 제도가 적용되지 않는 주택으로 2018. 9. 14. 이후에 취득한 조정대상지역에 소재하는 주택 이외에 2020. 7. 11. 이후 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택과 2020. 7. 11. 이후 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경신호한 경우에도 합산배제 제도가 적용되지 않는다.(종부세법 시행령 §3 ① 8호 나-3),4))
2-3 : 합산배제 적용방법
위 요건을 충족한 임대주택은 종합부동산세 과세표준 계산시 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 본다. 따라서 임대주택 외 거주주택 1주택만 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자가 되어 공제금액 12억 원이 적용되고 고령자 및 장기보유자 세액공제도 적용받을 수 있게 된다.
만약 임대주택과 거주주택 외에 다른 일반주택을 소유하고 있는 경우에는 2주택자로 일반적인 종합부동산세 부과방식이 적용된다. 따라서 임대주택에 대해서만 세율적용 시 주택수에서 제외되고 과세표준에도 합산되지 않는다. 결국 과세표준은 거주주택과 일반주택을 2채를 합산한 금액이며, 기본공제금액은 9억 원이 적용되고, 1세대 1주택자만 적용되는 고령자와 장기보유자 세액공제는 적용되지 않는다.
조정대상지역 임대주택의 합산배제 적용 - 사례 해결
3-1 : 조정대상지역 임대주택 합산배제 적용
양도소득세에서 주택의 소재지 따라 중과가 되는 기준일은 주택의 취득일이다. 따라서 취득일에 조정대상지역이었다면 양도일에 비조정대상지역으로 해제되었다고 해도 중과 적용을 받게 된다. 하지만 종합부동산세에서는 조정대상지역 소재지 여부를 판단하는 기준일은 과세기준일이 된다. 따라서 과세기준일(6. 1.)에 해당 주택이 조정대상지역에 소재하는지 비조정대상지역에 소재하는지에 따라 임대주택의 합산배제 적용여부가 결정되는 것이다. 따라서 위와 같은 경우에는 조정대상지역 해제 공고일 이후 도래하는 납세의무 성립분부터는 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 있다. 이와 관련한 국세청의 질의회시는 아래를 참조하기 바란다.
종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 나목 1)(이하 "합산배제 제외규정")은 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 주택으로서 과세기준일 현재 조정대상지역에 있는 주택을 같은 호에 따른 합산배제 임대주택에서 제외하는 것이므로, 조정대상지역의 지정 해제 공고가 있은 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터는 합산배제 제외규정이 적용되지 아니하며, 같은 항 본문 및 제8호에 따른 요건을 갖춘 경우 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 있습니다. <서면-2022-부동산-5052, 2023.03.02.>
3-2 : 합산배제 신청 및 미신청시 구제방법
2018. 9. 14. 이후에 취득한 임대주택이 조정대상지역에서 비조정대상지역으로 해제된 경우 별도로 관할 세무서에 신고를 해야 합산배제를 적용받을 수 있다. 합산배제 신고기한은 해당연도 9. 16. ~. 9. 30. 까지이다. 합산배제 신고를 하였는데 다시 조정대상지역으로 지정될 시에는 다시 관할세무서에 합산배제 제외신고를 해야 한다. 제외신고 기간은 동일하며 미이행 시에는 가산세는 없지만 경감받은 종합부동산세를 추징하게 된다.
만약 부득이한 사정으로 합산배제 신고기한(9. 16. ~. 9. 30.) 내에 신고를 하지 못했을 경우에는 신고납부 또는 경정청구 등을 통해 구제받을 수 있다. 신고납부는 합산배제 되지 않은 채 고지받은 고지서는 무시하고 납세의무자가 별도로 관할 세무서에 합산배제를 한 종합부동산세를 신고하는 것으로 이때 고지된 세액은 취소가 된다. 경정청구는 이미 고지된 세액을 납부하였을 경우 과세당국에 경정청구를 해서 환급을 받는 제도이다. 다만, 경정청구 기한은 법정 신고납부 기한(매년 12월 15일)이 지난 후 5년 이내에 청구해야 한다.