티스토리 뷰
1. 종합부동산세에서 제외되는 임대주택의 의미
종합부동산세법 제8조 제2항에서는 종합부동산세의 과세대상에서 제외되는 주택으로 "임대주택과 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집 주택, 지방 저가주택 등으로 규정하고 있다. 우선 납세자들의 관심이 많은 임대주택의 합산배제 신청에 대해 살펴보자. 임대주택으로 등록하여 법 소정 요건을 충족하면 종합부동산세 과세대상에서 제외될 수 있다. 이는 가장 강력한 절세수단으로 세부담을 절감하는 효과가 가장 크다. 하지만 임대주택 등의 요건 등이 변동되고 임대주택으로 등록한다고 해서 무조건 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 것은 아니므로 합산배제의 요건 및 효과 등을 잘 따져보고 임대주택으로 등록하여야 할 것이다. 종합부동산세의 과세대상에서 제외되는 임대주택 합산배제 특례를 적용받기 위해서는 지방자치단체에 임대사업자등록을 하고 세무서에 사업자등록을 한 후에 해당 임대주택명세를 관할세무서에 사전신고해야 한다. 신고기한은 매년 9. 16. ~ 9. 30. 까지이며, 이미 과년도에 신고를 했고, 기존 신고내용에 변동사항이 없는 경우에는 별도 신고할 필요가 없다. 원래 과세기준일(6. 1) 현재 임대사업자 등록 및 사업자등록이 되어 있어야 하지만 합산배제 신고기한 내에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 후 종합부동산세 합산배제를 신고하면 과세기준일(6. 1) 현재 종합부동산세 합산배제 요건들 충족한 것으로 보아 종합부동산세 합산배제를 적용한다. 이때에도 반드시 과세기준일 현재 임대를 개시해야만 한다.
2. 합산배제 임대주택의 요건
종합부동산세의 과세대상에서 제외되는 임대주택이 되기위한 요건은 종합부동산세법시행령 제3조에 따라 다음의 요건을 충족해야만 한다. 매입임대주택은 2018. 3. 31. 이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택으로 해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제신고한 연도의 과세기준일 현재 공시가격이 6억 원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억 원) 이하이어야 한다. 5년 이상 계속하여 임대하여야 하며, 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않아야 한다. 이 경우 임대료 등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 매매임대주택 중 장기 일반민간주택 등(준공공임대주택 등)은 해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제신고한 연도의 과세기준일 현재 공시가격이 6억 원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억 원) 이하이며 10년 이상 임대해야 한다. 또한 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않아야 한다. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 또한 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018. 9. 14. 이후 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 합산배제 대상에서 제외한다. 종합부동산세 부과 시 조정대상지역에 소재하는지 여부를 판단하는 시점은 종합부동산세 과세기준일(6. 1.)로 한다. 그러나 2020. 7. 11. 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고하거나 등록 신청한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 합산배제 대상에서 제외한다.
3. 임대주택 합산배제 제외신고
임대주택으로 등록을 했다가 자동말소됐거나, 자진말소를 신청해 등록이 말소된 경우 종합부동산세 합산배제 신고기한인 매년 9. 16. ~. 9. 30. 까지 임대주택 합산배제 제외신고를 해야 한다. 제외신고 방법은 배제신고와 동일하게 국세청 홈택스를 이용하거나 주소지 관할 세무서에 방문하여 신고하면 된다. 합산배제 제외신고를 이행하지 못했을 경우에는 가산세 없이 경감받은 종합부동산세를 추징하게 된다. 또한, 자진말소 또는 자동말소된 임대주택은 다시 지방자치단체에 임대주택으로 재등록할 수 있다. 하지만, 현재는 종합부동산세가 대폭 경감된 상태로 임대개시일 또는 과세기준일 당시의 공시가격(6억원, 수도권 밖 3억 원)에 해당되는지, 10년 이상 의무임대기간을 충족해야 하므로 실익이 있는지 여부 등을 상세히 살펴서 재등록 여부를 결정해야 한다.