1. 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경 사례 실무에서 자주 발생하는 사례는 아니지만 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경을 하는 경우가 종종 있다. 그러한 경우 양도소득세 비과세 특례인 1세대 1주택 또는 일시적 2주택을 어떻게 적용해야 하는지가 종종 문제가 된다. 이와 관련하여 실제 국세청에 질의했던 내용을 사례로 재구성하여 용도변경 시 비과세 특례 적용에 대해 살펴보겠다. 甲은 2015. 1월에 다세대 주택을 취득하였다. 이후 2021. 12월 아파트를 신규취득하여 1세대 2주택자가 되었다. 2022. 2월에는 종전주택인 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경하였다. 그리고 2024. 3월경에 용도변경한 다가구 주택을 양도(매도) 하려고 할 경우 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부에..

1. 이혼으로 1주택이 된 경우 양도소득세 관련 사례 부부가 혼인을 하여 2채의 주택을 각각의 명의로 소유하고 있어 1세대 2주택 상태였다. 남편 명의 주택은 2003년에 취득하여 소득세법시행령 제154조의 제1항에 따른 보유·거주기간 요건은 충족한 상태에서 2020년에 매도하기 위해 매매계약을 체결하였다. 아직 잔금청산과 소유권이전등기를 완료하지 않은 상태에서 부부가 이혼하게 되었고 이혼이 완료된 후 잔금청산과 소유권이전등기가 완료되었다. 이렇게 양도계약일 당시에는 2주택자였으나 양도일 현재에는 이혼으로 1주택자가 된 경우에도 양도소득세 1세대 1주택자 비과세가 가능한지에 대한 사례이다. 2. 양도소득세 1세대 1주택 비과세 적용요건 1) 1세대의 범위 및 판정시기 1세대란 거주자(주택을 양도한 자)와..

1. 상속으로 2주택인 자가 동거봉양 합가로 3주택이 된 사례 부부 乙丙은 2005. 12월에 B주택을 공동명의(지분 1/2씩)로 취득하였고, 2019. 9월에는 아들 甲이 별도세대인 상태에서 A주택을 취득하였다. 2019. 12월에 을의 사망으로 甲을 포함한 자녀 4명이 B주택 乙지분을 상속하였다. 이때 甲의 지분은 최다 지분자에 해당한다. 2023. 6월 연로한 丙을 봉양하기 위해 동거봉양합가를 하였다. 이때, B주택의 甲지분을 별도세대 또는 타인에게 시가로 양도하고 어머니인 丙의 지분을 양도하는 경우 B주택 丙의 지분 양도에 대해 소득세법시행령 제144조 제4항에 따른 동거봉양합가에 의한 비과세 특례를 받을 수 있는지 여부에 대한 내용이다. 2. 동거봉양 합가에 이한 양도소득세 비과세 특례란? 1)..

1. 오피스텔의 법적지위 오피스텔은 주택법 제2조 제4호의 준주택으로 분류된다. 준주택이란 주택법 제2조 제1호의 주택과는 다른 개념으로 주택 외의 건축물과 그 부속토지로써 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말한다. 준주택 중 오피스텔은 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 따라서, 건축물대장에는 주거용으로 신고하지 않는 한 업무시설로 명시되어 있다. 따라서 주택에 부과되는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세에서는 주택을 주택법 제2조 제1호의 주택의 개념을 차용하고 있다. 주택이란 " 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 ..

다주택자 양도소득세 중과제도란 무엇인가? ▶ 다주택자 양도소득세 중과제도란? 다주택자 양도소득세 중과제도란 다주택자가 양도일 현재 조정대상지역에 소재하고 있는 중과대상 주택을 양도할 경우 양도소득세가 중과된다는 것을 의미한다. 이때, 양도소득세가 중과된다는 의미는 3년 이상 보유한 부동산에 대해 보유연수에 따라 공제율을 적용하여 양도차익에서 공제해 주는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고, 양도소득세 세율도 기본세율이 아닌 기본세율에 20% 또는 30%를 가산한 중과세율이 적용된다는 것을 의미한다. 중과세율은 2주택자인 경우는 기본세율+20%, 3주택자인 경우는 기본세율+30%의 세율이 적용된다. 한때는 다주택자 양도소득세 중과제도가 다주택자에게 큰 세금부담으로 작용하였으나 현재는 2024. 5. 9. ..

1. 상생임대주택의 개념 및 요건 상생임대주택은 2022년 6·21 부동산대책에 따라 기존의 제도의 인정요건을 완화하는 등 임대인과 임차인에게 모두 유리한 요건으로 개선되어 납세자들의 관심을 크게 끌었던 대책이다. 임차인에게는 큰 임대료의 인상 없이 안정적인 주거를 보장하고, 임대인에게는 임대료 상승을 제한하는 대신 다양한 양도소득세에서 세제혜택을 제공함으로써 임대인과 임차인이 서로 상생할 수 있도록 마련한 제도이다. 상생임대주택으로 인정을 받으려면 다음의 모든 요건을 충족해야 한다. 첫째, 직전임대차계약의 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 하며 직전임대차계약은 주택 취득 후 체결한 계약이어야 한다. 둘째, 상생임대차계약의 임대기간이 2년 이상이어야 한다. 셋째, 직전임대차계약 대비 임대료 등 증가율이 ..

양도소득세의 5가지 비과세 항목 중에서 실무에서 가장 많이 적용되는 비과세 항목이 1세대 1주택 비과세 특례이다. 앞서 1세대 1주택의 비과세 특례를 적용받기 위한 세대요건과 주택요건을 살펴보았고, 1주택에 대한 특례중 납세자들의 관심이가장 높은 일시적 2주택 비과세 특례까지 살펴보았다. 여기서는 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세 특례를 받기 위한 보유기간과 거주기간에 대해 살펴보고, 그 기간을 계산하는 방법까지 설명하겠다. 우선, 1세대 1주택 비과세 특례를 받기 위해서는 2년을 보유해야 하며, 거주요건은 2017. 8. 3. 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한 경우에 한해 2년을 거주해야 한다. 다만, 조정대상지역 지정 전에 계약한 경우에는 2년 거주요건이 면제된다. 1. 1세대 1주택 비과..

앞서 양도소득세 1세대 1주택 비과세 적용요건 중 하나인 주택요건에 대해서 설명하면서 이중 1주택 요건의 특례로 일시적 2주택의 비과세에 대해서 간단히 살펴보았다. 일시적 2주택 특례는 소득세법시행령 제155조에 따라 양도일 현재 2주택임에도 불구하고 예외적으로 비과세 혜택을 적용받을 수 있는 것이다. 실무적으로 가장 많이 발생하고 있어 투자자나 납세자들의 관심이 높은 분야이다. 따라서, 양도소득세에서 일시적 2주택의 특례는 어떻게 적용이 되는지와 이를 구체적인 사례에까지 적용해 본 후에 취득세에서의 일시적 2주택 특례와의 차이점까지 살펴보도록 하겠다. 1. 양도소득세 일시적 2주택 비과세 특례의 의의 및 요건 일시적 2주택 비과세 특례란 이사·학업·취업 등으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택..