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양도소득세 1세대 1주택 보유·거주기간 및 계산 방법

노루타 2023. 12. 12. 08:22

양도소득세의 5가지 비과세 항목 중에서 실무에서 가장 많이 적용되는 비과세 항목이 1세대 1주택 비과세 특례이다. 앞서 1세대 1주택의 비과세 특례를 적용받기 위한 세대요건과 주택요건을 살펴보았고, 1주택에 대한 특례중 납세자들의 관심이가장 높은 일시적 2주택 비과세 특례까지 살펴보았다. 여기서는 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세 특례를 받기 위한 보유기간과 거주기간에 대해 살펴보고, 그 기간을 계산하는 방법까지 설명하겠다. 우선, 1세대 1주택 비과세 특례를 받기 위해서는 2년을 보유해야 하며, 거주요건은 2017. 8. 3. 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한 경우에 한해 2년을 거주해야 한다. 다만, 조정대상지역 지정 전에 계약한 경우에는 2년 거주요건이 면제된다.

1. 1세대 1주택 비과세 특례를 위한 보유기간

양도득세에서 1세대 1주택 비과세 특례를 받기 위해서는 해당주택을 2년 이상 보유해야 하며 보유기간은 취득일부터 양도일까지이다. 세법 개정전에는 1세대가 2주택 이상을 보유(일시적 2주택, 상속·동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세 특례를 적용받는 주택은 제외)하고 있는 경우에는 주택의 취득일부터가 아닌 최종적으로 1주택이 된 날(직전주택 양도일)부터 보유기간을 다시 계산했다. 따라서, 다주택자가 순차적으로 주택을 매도하더라도 1주택이나 일시적 2주택으로 비과세를 받기가 사실상 힘들었다. 최종 1주택을 보유한 날로부터 2년 이상 보유 및 거주를 다시 해야 했기 때문이다. 하지만, 이러한 리셋규정이 폐지되어보유기간을 해당 주택의 최초 취득일로부터 기산함에 따라 비과세를 쉽게 받을 수 있도록 제도를 개편하였다.

2. 1세대 1주택 비과세 특례를 위한 거주기간

1) 적용요건

2017. 8. 3. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우 비과세를 적용받기 위해서는 2년 이상 보유요건 뿐만 아니라 2년 이상 거주요건도 충족해야 한다. 이때, 비과세 거주요건 적용여부는 양도일이 아닌 취득일 현재를 기준으로 판정한다. 이를 사안별로 자세히 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 취득일 현재 비조정대상지역일 경우에는 2년 거주요건을 미적용한다. 둘째, 취득일이 2017. 8. 2. 이전일 경우에는 조정대상지역에 소재하고 있더라도 2년 거주요건을 미적용한다. 셋째, 취득일이 2017. 8. 2. 이후이면서 비조정대상지역에 소재하고 있다면 2년 거주요건을 미적용한다. 마지막으로 취득일이 2017. 8. 2. 이후이면서 취득일에 조정대상지역에 소재하고 있었다면 2년 거주요건이 적용된다. 따라서, 취득일에는 조정대상지역에 소재하고 있더라도 양도일에는 비조정대상지역에 소재하게 된다면 2년 거주요건이 적용되지만, 취득일에는 비조정대상지역에 소재하고 있다가 양도일에 조정대상지역으로 변경되었더라도 2년 거주요건이 적용되지 않는다. 또한, 보유기간과 마찬가지로 거주기간 리셋제도가 폐지되어 2주택을 이상을 보유한 1세대 1주택외의 주택을 모두 처분한 경우에 처분 후 1주택이 된 날(직전 주택 양도일)부터 거주기간이 기산되지 않고 해당 주택에 2년간 거주한 사실만 있다면 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

2) 조정대상지역 공고일 이전 매매계약을 체결한 무주택 세대의 경우

2017. 8. 2. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득하는 경우 해당 주택을 반드시 2년 이상 거주해야 비과세를 적용받을 수 있다. 이때, "취득"은 소득세법상 취득일(잔금원칙)을 말한다. 그런데 문제는 조정대상지역이 지정될 줄 모르고 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결한 경우이다. 소득세법에는 이에 대한 구제책을 별도로 규정하고 있다. 취득의 예외규정으로 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약(주택 뿐만아니라 분양권 및 조합원입주권)에 대한 계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되고 무주택 세대라면 거주요건을 적용하지 않도록 하였다. 주의할 점은 계약일 현재 무주택 세대라는 추가 요건을 요구한다는 점이다.

3) 주택임대사업자 거주요건 적용배제

1세대 1주택자가 2019. 12. 16. 이전에 조정대상지역 내에 소재하고 있는 주택을 취득하여 주택임대사업자로 등록한 경우 2년 이상 거주요건이 적용되지 않는다. 다만, 민간임대주택법 제43조(자동말소와 자진말소는 제외)를 위반해 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하는 경우에는 적용받을 수 없음에 유의해야 한다.

3. 보유 및 거주기간 계산방법

국세기본법과세법에는 기간계산에 관한 특별한 규정이 없어 "민법"의 규정을 따른다. 민법에서의 기간계산은 초일은 산입하지 않고 말일은 산입한다. 다만, 세법에서 별도로 규정하고 있는 기간계산방법은 다음과 같다. 1세대 1주택 판정시 보유기간은 취득일 ~ 양도일까지(소득세법시행령 §154⑤, 소득세법 §94④)이다. 1세대 1주택 판정시 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 ~ 전출일(소득세법시행령 §154⑥)까지로 한다. 장기보유특별공제는 취득일 ~ 양도일까지(소득세법 §94④)이며, 세율적용은 취득일 ~ 양도일까지(소득세법 §104②)까지로 규정되어 있다.

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