티스토리 뷰
1. 오피스텔의 법적지위
오피스텔은 주택법 제2조 제4호의 준주택으로 분류된다. 준주택이란 주택법 제2조 제1호의 주택과는 다른 개념으로 주택 외의 건축물과 그 부속토지로써 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말한다. 준주택 중 오피스텔은 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 따라서, 건축물대장에는 주거용으로 신고하지 않는 한 업무시설로 명시되어 있다. 따라서 주택에 부과되는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세에서는 주택을 주택법 제2조 제1호의 주택의 개념을 차용하고 있다. 주택이란 " 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다."라고 되어 있어 오피스텔은 각각의 세목에 따라 부과되는 기준이나 적용이 달라지게 된다.
2. 오피스텔에 대한 재산세
오피스텔에 대한 재산세는 원칙적으로 건축물 대장에 명시되어 있는 공부상의 기준이 아닌 과세기준일(6. 1.) 현재의 실제 사용현황을 기준으로 부과한다. 오피스텔은 원칙적으로 업무시설이어서 업무시설로 과세되어야 하지만 우리나라에서는 대부분 주거용으로 사용되고 있는 것이 실정이다. 하지만 일일이 실제 사용현황을 파악하여 재산세를 부과할 수 없기 때문에 대부분 주택이 아닌 업무시설로 과세되고 있고 이중 재산세가 주택분으로 과세되는 경우는 크게 2가지로 구분된다. 지방자치단체에 오피스텔을 임대주택으로 등록한 경우와 지방자치단체에 오피스텔에 대한 재산세를 주택분으로 과세해 달라고 별도로 신고한 경우이다. 이때 고려해야할 부분은 업무시설에 대한 재산세율이 주택에 대한 재산세율보다 낮기 때문에 절세의 효과가 있다고 할 수는 있으나 다른 주택을 취득하거나 양도할 때 해당 오피스텔이 주택 수에 포함되기 때문에 불이익을 받을 수 있으므로 유불리를 신중하게 생각하고 판단해야 한다.
3. 오피스텔에 대한 취득세
부동산 취득세에서 오피스텔 등 주택 외의 부동산을 취득할 때는 4%의 단일 취득세율이 적용되고, 주택을 취득할 때는 주택수와 주택의 소재지에 따라서 중과세율이 적용된다. 오피스텔을 매매로 취득하는 매수자의 입장에서는 비록 주거용 오피스텔을 취득한다고 하여도 취득시점에 오피스텔을 주거용으로 사용할지 업무용으로 사용할 여부가 확정되지 않은 상태이기 때문에 주택 외 취득세율인 4%가 적용된다. 다만, 오피스텔이 아닌 다른 주택을 취득할 때 중과세율 적용을 위한 주택 수 계산에서는 해당 오피스텔의 재산세가 주택분으로 과세된다면 주택수 포함(2020. 8. 12. 이후에 취득한 오피스텔에 한함)되어 중과세율이 적용될 수 있으므로 주의가 필요하다.
4. 오피스텔에 대한 종합부동산세
오피스텔에 대한 종합부동산세는 해당 오피스텔의 재산세가 과세기준일(6. 1.) 현재 어떻게 납부되고 있느냐에 따라 달라진다. 만약 해당 오피스텔에 대한 재산세가 주택분으로 과세되고 있다면 해당 오피스텔을 주택으로 보아 주택분의 종합부동산세가 부과된다. 하지만 업무시설로 과세가 되고 있다면 건물분은 주택이 아니므로 과세대상에서 제외되고 토지분에 대해서만 과세기준금액이 80억 원이 넘을 경우에 과세가 된다. 토지에 대한 공시가격이 80억 원이 넘는 경우가 거의 없어 해당 오피스텔이 업무시설로 과세가 된다면 종합부동산세를 걱정할 필요는 없다.
5. 오피스텔에 대한 양도소득세
오피스텔에 대한 양도소득세는 해당 오피스텔의 사실상 사용현황을 기준으로 과세가 된다. 비록 임대주택으로 등록도 하지 않고 세입자가 전입신고를 하지 않고 있더라도 실제 오피스텔을 임차인이 주거로 사용하고 있다면 주택에 해당되어 오피스텔 외 1주택을 양도하더라도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없게 된다. 오피스텔 외 1주택을 양도할 때 비과세 신고를 했더라도 과세당국에서는 추후에 실제 사용현황을 현장조사를 하여 세금을 추징하는 경우가 있으니 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하고 있다면 양도소득세 계산에 유의해야 한다.