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13번째 월급을 받을 수 있는 연말정산 기간이 되었습니다. 연말정산의 소득공제 항목 중 주택을 구입하거나 전세 등 임차를 위해 대출을 받은 사람이라면 소득공제를 받을 수 있습니다.
여기서는 소득공제 항목인 주택자금 공제에 대해 알아보겠습니다. 주택자금공제에는 아파트 분양을 위해 가입한 주택마련저축, 전세금 대출과 관련된 주택임차치입금 원리금 상환액과 장기주택저당차입금 이자상환에 소득공제에 대해 살펴보겠습니다.
주택마련저축 소득공제
주택마련저축은 소위 청약저축을 말합니다. 청약저축은 2015. 9. 1. 이후 신규가입이 중단된 상태이고 지금은 주택청약종합저축만 가입이 가능합니다. 먼저 주택청약저축, 즉 주택마련저축 소득공제를 받기 위해서는 총급여액이 7천만 원 이하의 무주택 세대주 근로자여야 합니다. 그리고 근로소득자인 세대주 명의로 가입되어 있어야 합니다.
본인 명의로 해당연도에 납입(저축)한 금액의 40%까지 소득공제를 받을 수 있습니다. 다만, 납입금 전액이 아니라 납입금 중 240만원의 40%까지만 공제를 받을 수 있습니다. 당해연도에 부득이한 사유로 중도해지한 경우에는 공제가 불가합니다. 그러나 아파트 분양 등 주택의 당첨으로 해지한 경우에는 공제가 가능합니다.
주택마련저축 소득공제를 받기 위해서는 과세연도 중 주택을 소유하고 있지 않으면 됩니다. 만약 세대주가 과세연도 중 3개월 동안 주택을 보유하였으나 과세기간 종료일 현재 무주택인 경우에는 공제가 불가하나 세대주가 아파트 분양권만 보유하고 다른 주택이 없는 경우에는 공제가 가능합니다. 세대주는 무주택이지만 세대원이 주택을 보유한 경우에는 무주택으로 보지 않기 때문에 공제를 받을 수가 없습니다. 또한 과세연도 중 주택을 공동으로 상속받게 된 경우에는 상속주택을 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보아 공제여부를 판단하게 됩니다. 따라서 공동 상속인 중 상속지분이 가장 크지 않다면 주택수 계산에서 제외됩니다.
주택임차차입금 원리금상환액
주택임차자금차입금은 말이 어려워서 그렇지 통상적으로 은행 등 대출기관에서 받는 전세자금 또는 월세보증금 대출을 말합니다. 일정요건을 충족한 근로자가 주택의 임차를 위해 대출기관으로부터 대출을 받고 원리금을 상환했을 경우에 공제해 주는 제도입니다.
2-1: 공제요건 및 공제금액
주택임차차입금 원리금 상환액에 대해 소득공제를 받기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 합니다.
- 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택 세대주여야 합니다.
- 주택법에 따른 국민주택규모 주택(주거용 오피스텔 포함)을 임차하기 위한 것이어야 합니다. 국민주택규모 주택은 전용면적 85㎡(수도권 외 읍·면지역은 100㎡) 이하인 주택을 말합니다.
- 임대차계약증서는 소득공제를 받는 근로자(세대주, 세대원) 명의로 작성해야 공제가 가능합니다.
- 공제금액은 상환한 원리금의 40%를 공제받습니다. 이때 공제한도는 400만원으로 2022년 보다 100만 원이 증액되었습니다. 다만, 주택마련저축 공제금액과 주택임차차입금 원리금상환액 공제금액의 합계액이 400만 원을 초과하면 초과금액만큼은 공제를 받지 못합니다.
- 차입일, 즉 대출일은 2가지 경우로 나뉩니다. 은행 등 대출기관에서 차입한 경우에는 임대차계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날로부터 전후 3개월 이내여야 합니다. 그리고 개인으로부터 차입한 경우에는 1개월 이내여야 하는 것이 다릅니다. 이때 개인 간 차입의 경우 이자율은 2.9%를 이상이어야 한다.
- 차입금은 대출기관 등에서 임대인의 계좌로 직접 입금되어야만 합니다.
2-2: 공제여부 판단 사례
다가구주택의 경우 국민주택규모에 해당하는지 여부를 판단할 때는 다가구 전체 면적으로 판단하는 것이 아니라 임차한 호실의 면적으로만 판단합니다.
대출기관 소속 근로자만 받을 수 있는 주택임차차입금을 저리로 대출받은 경우에도 소득공제를 적용할 수 없습니다.
장기주택저당차입금 이자상환액
장기주택저당차입금은 주택을 취득할 때 받는 대출금을 말합니다. 이때 대출금의 이자로 납부한 이자상환액에 대해서 소득공제를 해주는 제도입니다. 따라서 주택을 취득할 때 대출을 받은 근로자라면 공제요건에 해당한다면 소득공제를 받을 수 있습니다.
3-1: 공제요건 및 공제금액
- 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택이거나 1주택을 보유한 세대의 세대주여야 합니다.
- 취득하는 주택의 기준시가는 취득당시를 기준으로 5억 원 이하여야 합니다.
- 취득한 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 주택도시기금법에 따른 주택도시기금으로부터 차입해야 합니다.
- 대출금, 즉 장기주택저당차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자여야 합니다.
- 공동소유 주택은 차입금을 근로자 본인 명의로 한 경우에는 이자상환액 전액을 공제받을 수 있습니다. 그러나 차입금도 공동명의로 차입한 경우에는 근로자 본인의 부담분만 공제를 받을 수 있습니다. 주택의 소유자는 남편이고 차입금은 부인으로 명의가 다른 경우에는 공제가 불가능합니다.
- 대출일(차입일)은 주택소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내여야 합니다. 주택을 취득할 때 차입금의 채무를 인수하는 경우 3월 이내에 차입요건을 적용하지는 않으나 주택의 기준시가는 주택 양수 시의 기준시가를 적용한다. 따라서 주택을 인수할 때 기준시가가 5억 원이 넘으면 공제를 받을 수 없다.
- 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제와는 달리 주택의 규모 기준이 없기 때문에 국민주택규모(85㎡)를 초과한 주택도 공제가 가능합니다. 또한, 세대주가 소득공제를 받을 때에는 실제 거주여부와는 상관없으나 세대주가 아닌 세대원이 소득공제를 받을 때는 해당 주택에 실제 거주해야만 합니다.
3-2: 주택수 계산
소득공제를 받기 위해서는 무주택이거나 1주택만 보유해야 합니다. 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유한 경우에는 소득공제를 적용하지 않습니다. 무주택 또는 1주택 여부를 판단하는 기준은 다음과 같습니다.
- 오피스텔은 건축법상 업부시설로서 주택법상 주택에 해당하지 않아 주택 수에서 제외됩니다. 따라서 해당 차입금에 대한 이자상환액은 공제가 불가합니다.
- 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택을 소유한 것으로 보므로, 상속지분이 가장 큰 상속인이 차입금까지 인수한다면 공제를 받을 수 있습니다.
- 세대 구성원이 무허가 주택을 소유하고 있다면 무허가 주택도 주택수에 포함됩니다.
- 농가주택, 사업용·판매용 주택도 주택 수에 포함됩니다.
3-3: 공제한도
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 상환액 전액을 공제받을 수 있습니다. 다만, 대출일, 상환기간과 방식에 따라 한도가 다르게 적용됩니다. 먼저, 가장 최근에 개정된 2015. 1. 1. 이후 최초로 차입한 차입금에 대해 상환기간 및 방식에 따라 공제한도를 자세히 살펴보고 2015년 이전의 공제한도는 표로 간략히 살펴보겠습니다.
2015. 1. 1. 이후 최초 차입하는 경우 장기주택저당차입금의 상환기간과 상환방식에 따라 다음의 한도를 적용합니다. 이때 공제한도는 장기주택저당차입금 이자상환액 하나의 공제한도가 아니라 주택임차차입금 원리금상환액과 주택마련저축을 모두 합한 종합한도입니다.
| 공제종류 | 공제금액(공제 한도액) | ||
| ① 장기주택저당 차입금이사상환액 |
이자상환액 전액 | 주택자금공제 전체 한도는 ①+②+③을 합한 금액이 ①의 조건에 따라 다음과 같다. |
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| ② 주택임차차입금 원리금상환액 |
원리금상환액 x 40% |
공제한도 : ②+③한 금액으로 400만원까지 |
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| ③ 주택마련저축 납입액 |
저축납입액 x 40% |
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<고정금리방식> 차입금의 100분의 70 이상의 금액에 상당하는 분에 대한 이자를 상환기간 동안 고정금리로 지급하는 경우
(5년 이상의 기간 단위로 금리를 변경하는 경우를 포함)
<비거치식 분할상환 방식> 차입일이 속하는 과세기간의 다음 과세기간부터 차입금 상환기간의 말일이 속하는 과세기간까지 매년 다음 계산식에 따른 금액 이상의 차입금을 상환하는 경우
기준금액 = 차입금의 100분의 70 / 상환기간 연수*
＊ 상환기간 연수 중 1년 미만의 기간은 1년으로 본다
이외 2015년 이전에 최초 차입한 장기주택저당차입금에 대해서는 공제한도가 다음과 같이 개정되었다.
3-4: 공제여부 판단 사례
주택 분양권을 취득하는 경우 5억 원 이하이고 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것으로 조건으로 대출을 받는다면 공제를 받을 수 있습니다. 공제받을 수 있는 기간은 해당 주택의 소유권보존등기일까지입니다. 다만, 주택분양권을 2개 이상 보유하게 되면 적용되지 않습니다.
근로자가 장기주택저당차입금을 일시에 상환하여 상환기간 요건을 충족하지 못한 경우에는 해당 과세기간에 지급한 해당 차입금의 이자상환액에 대하여는 공제를 적용하지 않습니다.
부부 등 공동명의 주택에서 기준시가 5억 원을 적용함에 있어 5억 원을 사람별로 안분하여 각각 5억 원을 적용하는 것이 아니라 당해주택의 기준시가를 그대로 적용한다.
이상으로 연말정산시 혼동하기 쉬운 주택자금 소득공제에 대해서 살펴보았습니다. 위와 같은 복잡한 주택자금공제도 국세청에서는 간편하게 확인할 수 있는 간소화 서비스를 제공하고 있습니다. 간소화 서비스를 통해 편리하게 연말정산을 하시고 혹시 누락되는 부분이 없나 잘 살펴보시고 미리미리 계획하시기 바라겠습니다.
