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1. 저자가 말하는 투자원칙
모든 성공한 투자는 비슷한 길을 걸어가는 것 같다. 이전에 리뷰했던 너바나가 "나는 부동산과 맞벌이한다"에서 밝혔듯이 노동 수익만으로는 가난하게 살 수밖에 없다는 것이다. 부동산, 주식 등과 같은 자본 수익, 즉 돈이 돈을 벌어다 주는 시스템을 만든 자본가가 되어야 지긋지긋한 가난에서 벗어날 수가 있고 편안하고 행복한 노후생활을 보장받을 수 있는 것이다. 그렇다면 어떻게 투자를 해야 하는가? 저자는 부동산 투자를 통해서 자본가의 길을 걷게 되었다. 그리고 저자의 투자원칙은 간단하다. 부동산 시세 사이클을 분석하여 가격이 저점을 찍은 다음 상승세로 전환되는 회복기에 최소의 금액으로 부동산에 투자하는 것이다. 그렇다면 투자시점이 한정될 수도 있겠다는 생각을 할 수도 있다. 하지만 부동산의 사이클은 전국이 동시에 같은 사이클로 진행되는 것이 아니라 서로 다르게 진행되기 때문에 지역분석만 잘할 수 있다면 항상 투자의 기회는 있다는 것이다. 지금은 전체적으로 부동산 하락기이기는 하지만 전국의 어느 곳은 회복기로 접어든 곳이 반드시 있기 마련이다. 그리고 저자는 부동산의 포트폴리오를 이러한 부동산의 시세 사이클과 지역적 특색을 감안하여 구성하기를 추천하고 있다. 총 3단계로 이루어진 포트폴리오 전략은 이러한 시세 사이클을 반영한 지금과 같이 부동산 침체기에도 효과적으로 위력을 발휘할 수 있는 위기대응에 탁월한 투자전략이라고 생각한다. 첫번째 포트폴리오 전략은 수도권과 디커플링되는 지역을 찾아라이다. 저자는 지역별로 수도권과 지방물건을 6:4 정도로 운영하고 있다. 두번째 포트폴리오 전략은 부동산 종류에 따라 투자 기간을 달리하라이다. 이는 양도소득세 등 세금과 관련된 전략으로 물건의 종류별 포트폴리오는 수도권 아파트, 지방의 공시가 1억 원 이하 아파트, 서울·인천의 구축 빌라, 서울 오피스텔 이렇게 네 가지 종류를 4:2:2:2 비율로 한다. 종합적으로 수도권의 물건은 장기보유를 기본으로 하고, 지방의 물건은 2년 보유 후 기본세율이 되면 바로 매도해 현금흐름을 만드는 방법으로 포트폴리오를 리밸런싱 한다. 마지막 세번째 포트폴리오 전략은 월세로 현금흐름을 확보하라이다. 이는 초기에는 자금이 많이 투입되는 월세대신 전세 갭투자로 투자하였다가 4년 뒤에 전세 계약이 종료되면 전세상승분을 월세로 전환하여 현금흐름을 확보하는 전략이다.
2. 저자의 분석방법
그렇다면 저자는 어떻게 이러한 부동산 시세 사이클을 인지하고 투자에 진입하게 되는가? 바로 톱다운 방식의 분석방법으로 전국의 부동산 시세를 분석한다. 먼저 선진국과 한국의 부동산 경기를 전반적으로 분석하고 도단위 흐름 → 시단위 흐름 → 구체적인 아파트 단지 순으로 분석을 한다. 특히 시단위 분석에서는 통상 부동산은 인구수에 따라 상승하는 경향을 보이는데 같은 시단위 지역에서도 분양권과 신축 대장아파트 → 준신축 아파트 → 32평 이상 계단식 아파트 → 25평 계단식 아파트 → 21평 이하 복도식 아파트 순으로 상승한다고 한다. 그렇다면 저자가 분석하는 통계도 궁금해질 것이다. 저자는 ① 매매 전세가격 추이 ② 주택구입부담지수 ③ 입주미분양 물량 ④ 매매 전세 매물량 ⑤ 초기분양률(청약경쟁률) 등의 데이터를 사용하여 지역별로 부동산 시세 사이클을 분석하여 상승세로 전환되는 회복기에 부동산에 투자하는 전략을 구사한다. 매매전세가격 추이는 전반적인 상승 하락 구간을 파악하여 넓은 시각으로 투자 시점(매수타이밍)을 계산할 수 있으며, 아실과 한국 부동산원을 통해 분석한다. 주택구입부담지수(K-HAI)는 대출을 받아 중간 가격의 주택을 구입하는 경우상환하는데 드는 부담을 말하는데 투자시점에 아직 상승여력이 남아 있는 지역을 알 수 있으며 주택금융통계시스템(HOUSTAT)에서 확인이 가능하다. 현재 미래 공급량은 매도시점의 분위기를 미리 예측하여 엑시트 전략을 짜기 위해서 분석한다. 매물비율은 단기 상승 지역을 찾기 위한 것으로 네이버 부동산을 통해 분석하여 꾸준히 관찰하면 전체적인 흐름을 파악할 수 있다고 한다. 초기분양률은 신규주택에 대한 니즈를 파악해 시장 심리를 읽기 위한 것으로 초기 분양률이 떨어지고, 준공 후 미분양도 쌓여 있다면 부동산 하락의 시그널이라 볼 수 있다고 한다. 이는 주택정보포털(HOUST)과 국가통계포털(KOSIS)에서 확인이 가능하다.
3. 투자사례
책을 읽어나가다 보면 투자는 머리가 아닌 노가다라는 생각이 든다. 위에서 말한 분석도구를 기초로 지역을 분석해 나가며 주기적으로 업데이트를 한다는 것이 그리 만만한 작업은 아닐 것이다. 그리고 책을 읽은 후에 막연한 생각이지만 이렇게 분석을 했다면 어떻게 적용을 할 것인지 막막해질 수도 있을 것이다. 저자는 이러한 독자의 니즈를 알고 있었다는 듯이 지역별로 어떻게 투자를 하였는지, 그리고 실제로 어떠한 부동산을 구입했는지를 친절하게 설명하고 있다. 저자의 발자취가 고스란히 녹아있는 부분이다. 이를 간략히 살펴보면, GTX 영향권에서 2급지 정도의 25평 계단식, 98년 이후의 대단지 아파트(500세대 이상), 1~2천만 원으로 가능한 경우만 매수하여 총 3채 매입하였다. 또한 수도권 저평가 아파트가 오를 것 같다는 확인 선다면 두 채씩 매수한다. 예상대로 집값이 오르면 2년 후에 한 채를 매도해 투자금 이상의 수익을 내면 나머지 한 채는 무피로 들어간 거나 다름없어 안전마진을 확보하게 되되는 것이다. 총 6채를 매입하였다. 지방아파트는 50만 명 이상의 도시를 대상으로 예상 매도시점의 공급까지 확인하여 총 7개의 아파트를 매입하였다. 이외에 강남오피스텔, 분양권, 역세권·준공업지역의 구축 빌라 등 다양한 투자사례를 제시하고 있으니 참고할 만하다.
4. 느낀 점
앞서 투자는 머리가 아닌 막일이라는 말을 하였다. 그리고 이 책을 읽고 난 후 깊게 남는 것은 지금까지 부동산 투자라고 하면 현장에서의 막노동이라고 생각했다. 현장 임장이 최우선이라고 생각을 했다. 현장에 나가서 시세를 확인하고 매물을 직접 접한 후에 전반적인 투자 전략을 세우는 것으로 알고 있었는데 저자는 현장보다는 사무실에서의 막노동을 강조하고 있다. 저자도 현장임장의 중요성은 강조하지만 원칙적으로 인터넷과 전화로 매수결정을 한 후에 최정 결정을 위해서만 현장에 임장을 한다고 한다. 그러니 모든 것이 집에서 인터넷과 전화로만 거의 대부분의 투자가 이루어지는 것이다. 반드시 저자처럼 부동산 투자를 할 필요는 없다. 하지만 내가 만약 투자금이 없다면 자자의 투자법을 활용한다면 반드시 성과를 얻을 것이라 생각한다. 또한 이 책의 우수한 점은 다른 투자설명서와는 달리 설명이 너무 자세하다는 것이다. 별도로 강의를 들을 필요가 없을 정도로 기초적인 엑셀과 인터넷 검색 실력만 있다면 누구든지 쉽게 따라 할 수 있게 설명되어 있는 것이 저자의 성격을 대변하는 것 같다. 그렇다면 우리가 해야 할 것은 무엇인가? 컴퓨터 앞에 앉아 저자가 설명한 대로 그대로 따라 하면서 지역분석을 시작하는 것이다. 차근차근 따라 하다 보면 반드시 성과가 따라올 것으로 생각한다