티스토리 뷰
1. 코로나와 부동산의 관계
코로나라는 말을 잊고 산지 꽤 많은 시간이 지난 것 같다. 매일매일 감염자 수를 카운팅 하고 주변에 한병이라도 코로나에 걸린 사람이라도 있으면 집단 히스테리까지 보이던 코로나였다. 지금은 독감보다도 못한 취급을 받고 있는 것 같다. 코로나에 걸리면 여전히 격리가 되고는 있지만 코로나에 걸렸다는 사람도 전염될까 조심하는 분위기도 아니다. 하지만 코로나 이후 우리의 삶은 많은 부분에서 변화가 있었다. 정치, 경제, 사회적으로 많은 변화를 가지고 왔던 전 세계적인 전염병인 것은 사실이다. 재택근무, 배달음식, 택배 등 약 2년의 시간 동안 코로나는 우리의 삶을 많이 바꾸어 놓았다. 어쩌면 오히려 우리에게 편리함과 효율성을 안겨준 측면도 있다. 이 책은 코로나 이후 부동산에서 일어날 변화를 이야기하고 있다. 그래서 저자는 코로나 이후 부동산의 변화방향을 읽고 제2의 강남을 찾자는 것이 이 책의 목적이라고 말한다. 서울의 강남이 발전한 것은 성장성이라고 말한다. 우리나라의 경제력이 올라가면서부터 사람들은 "좀 더 쾌적한 지역"을 찾게 되었고, 그러한 쾌적한 조건을 완비한 곳이 바로 강남이었다. 또 이후에는 강남 같은 곳을 만들고 싶어도 만들 수 없는 희소성이 강남을 더욱 가치 높은 지역으로 만든 것이다. 따라서 코로나로 인해 다가올 미래가 더 빠르게 다가온 상황이 되었다. 이로 인해 변화할 대한민국의 부동산을 미래를 읽고 현재의 강남과 같이 장기적인 성장성과 희소성을 갖춘 미래의 강남을 찾아보자는 것이다. 한번 저자와 함께 미래의 부동산을 예측해 보는 것도 부동산 투자자로서 훌륭한 전략이 될 것이다.
2. 변화하는 대한민국 부동산의 주요 키워드
저자는 코로나 이후 변화할 대한민국의 부동산으로 8가지를 제시하고 있다. 각 주요 키워드에 설명하면서 지금 현재 키워드에 맞는 부동산까지 설명하고 있다. 이 책을 출판한 지 3년이라는 시간이 지났다. 저자의 생각이 지금도 유효한지 살펴보는 것도 앞으로 부동산을 어떠한 방향을 투자할지 판단하는데 큰 도움이 될 것이다. 여기서는 부동산 투자자로서 주목해봐야 할 것으로 생각되는 6가지 키워드에 대하 한번 살펴보겠다.
1) 새 시대 새로운 블루칩 - 재택근무가 불러온 변화
코로나로 재택근무가 증가하였다. 코로나 이전에는 절대 불가능할 것만 같던 재택근무가 IT 기술의 발달로 현실화 되었다. 코로나가 종식된 지금도 재택근무의 편리성과 효율성으로 인해 오히려 재택근무가 증가하고 있다. 이러한 재택근무는 탈서울화 현상을 가속화하면서 수도권 일대 대단위 아파트 밀집지역의 가치를 상승시키고 있다. 가격과 교통거리 측면에서 서울 중심자와의 격차를 줄이고 있다. 주목할 저평가 단지로 김포신도시는 인근 마곡아파트의 절반 수준이며, 부천 옥길지구는 교통은 불편하지만 지리적으로 가깝다는 장점을 가지고 있고 남양주 다산지구는 접근성이 우수하다.
2) 새로운 아파트 면적 추구
코로나로 인해 집의 중요성이 부각되고 있다. 집에서 지내야 하는 시간이 늘어나면서 가족 구성원대비 넓은 면적을 선호하는 경향이 높아졌다. 기존의 59㎡와 84㎡는 여전히 인기를 이어갈 것이다. 하지만 그동안 애매한 면적으로 왜면 받았던 면적들이 가족구성원의 수에 따라 인기를 끌 것이다. 49㎡는 1인 가구, 74㎡는 3인 가구, 101㎡는 4인 가구에서의 선호도가 높아질 것이다. 그러나 현재 낮은 금액으로 책정되어 있어 투자대상으로 고려해 볼 만하다. 이런 주목할 만한 낯선 면적의 단지들로는 지금은 저평가되었으나 상승 여력이 충분한 광명 뉴타운, 인천 주안 4구역 및 수원 팔달구역 등이다.
3) 신축 구축 아파트의 격차 확대 지속
아파트 가격이 상승할 때 보통 신축이 먼저 오르고 구축은 신축과의 키 맞추기 현상으로 뒤따라서 오르기 시작한다. 하지만 앞으로는 이러한 키 맞추기 현상이 없어지고 신축과 구축의 가격 격차는 지속도고 오히려 더 커져갈 것이다. 이는 아파트 선호되는 평면의 변화와 주차장에서 원인을 찾을 수 있다. 평면의 변화는 59㎡를 봐도 구축은 대부분 방 2개에 화장실이 1개인 구조이지만 신축은 방 3개와 화장실이 2개인 구조이다. 그러니 모든 사람이 신축을 선호하게 되고 구축은 그 인기가 떨어지면 매수자가 적어지는 게 자연스러운 현상인 것이다. 주목할 만한 신축 아파트로는 경사지와 교통 불편이 해소되고 있는 서울 성북구 일대 아파트, 서울 동대문구와 은평구 수색증산 뉴타운이 있다.
4) 지방 거점도시의 비상
우리나라 지방 도시는 인구와 일자리의 감소로 쇠퇴해가고 있는 것이 사실이었다. 과거 정부에서는 인구분산을 목적으로 기업과 혁신도시를 육성하였지만 자녀 교육 등의 문제로 효과가 크지 않았다. 하지만 화상회의와 쾌적한 환경 및 풍부한 기반시설을 바탕으로 오히려 학군 문제가 해결됨으로써 지방의 거점도시가 주목을 받고 있다. 주목할 만한 지방 혁신도시로는 인프라가 우수하고 가족 이주 동반비율이 높은 전주 에코시티와 혁신도시 중 가장 저평가된 원주 기업도시가 있다.
5) 코로나 이후 학군의 미래
우리나라의 교육은 의무교육-대학-직장으로 이어지는 중간다리 역할로서 좋은 대학 진학이라는 목표에 맞춰져 있다. 즉, 좋은 대학에 진학해서 좋은 직장을 갖게 만드는 것이 교육의 중요 목표인 것이다. 앞으로 좋은 대학진학의 의미는 희석되겠지만 좋은 직장의 의미는 지금과 같을 것이다. 그래서 부동산에서 학군의 중요성은 더 커질 것이고 새롭게 생겨나는 학군에 대해서도 관심을 가져야 할 것이다. 주목할 만한 학군지역으로는 대규모 단지와 엘리트층이 유입되고 잇는 서울 마포구와 장위 뉴타운이 있고 삼성전자가 위치하고 있는 동탄 1기 신도시가 있다.
6) 제2의 강남은 어디인가?
강남의 성장과 유사한 과정을 겪고 있는 판교가 있다. 판교는 IT기업이 집중되어 있으며 강남과 밀접 연결되어 있으며 정부 주도로 계획도시로 개발되어 쾌적하고 세련된 도시 형태를 갖추고 있으며 월판선 개통 등의 교통호재까지 있다. 그리고 판교의 영향권 내에 들어오는 도시까지 함께 성장할 수 있는 잠재력이 큰 지역이다. 주목할 만한 판교 영향권 아파트로는 죽전, 신갈역 일대, 용인 동백지구가 있다.
3. 대응 전략
코로나 이후 정치, 경제, 사회적인 부분에서 많은 변화가 있었다. 특히 국민의 생활방식도 이전과 다른 양상의 발전이 있었고 그에 맞게 부동산도 변해가고 있다. 우리가 부동산의 흐름을 알아야 하는 것은 부동산이 단지 거주의 목적도 있지만 우리나라에서는 투자의 목적이 강하다. 투자자산인 부동산 고정자산이자 규모가 크기 때문에 단기적인 가격 상승이나 단기적 이익 추구가 어렵다. 하지만 강남과 같은 장기적인 성장성만 갖춘 지역만 찾아낸다면 투자의 방향은 정해진 것이다. 이 책이 대한민국의 미래 부동산을 모두 말해주지 못한다. 그리고 저자의 말대로 변화해 온 것도 아니다. 무인택시스템 등은 아직도 대중화되기에는 더 많은 시간이 흘러야 할 것이다. 이 책이 출간된 지 3년의 시간이 흘렀다. 저자가 추천해 준 지역이 저자의 말대로 성장하고 있는지 주변환경은 어떻게 변화했는지 살펴보는 것만으로도 성장성이라는 키워드에 맞는 나만의 제2의 강남은 반드시 어디에나 존재할 것이다.