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1. "부동산 투자의 정석" 도서 소개
부동산 투자란 무엇인가? 투자를 하는 이유는 무엇인가? 부동산 투자는 초보자도 가능한 영역인가? 등 부동산 투자에 대해 어떠한 내용이라도 궁금한 점이 있다면 부동산 김사부(김원철)의 「부동산 투자의 정석 」을 읽어보기를 권한다. 지금까지 개념이 모호했던 전세레버리지 투자에 대한 개념과 방법에 대해 이해할 수 있으며 코로나 이후 변화되는 부동산의 트렌트를 읽을 수 있다. 또한 저자는 우리가 부동산에 대해 오해하고 있는 여러 가지 문제에 대해 알기 쉽게 설명해주고 있다. 인구감소와 노령화 등 다양한 사회현상에 따른 부동산 전망을 다각도로 분석하고, 부동산에 대한 부정적 전망을 데이터에 근거하여 비판하며 부동산 투자는 영원히 지속될 수 있음을 증명하고 있다. 한마디로 부동산 투자의 개론서 또는 총론과 같은 책이다. 세세한 기법보다는 전반적인 투자의 흐름과 부동산 투자를 해야만 하는 이유, 개괄적인 방법론에 대해 이야기하고 있다. 부동산 투자의 각론에 대해서는 다른 서적이나 강의를 참고해야겠지만 부동산 투자에 처음 입문하는 사람이라면 필독서라고 할 수 있다.
2. 주요 내용
1) 시스템 투자법
전세 레버리지 투자의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. ~ 매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 시점에, 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에, 회수된 자금으로 재투자를 하는 것이 핵심이다.
저자가 말하는 부동산 투자의 핵심은 전세 레버리지 투자와 성장성이다. 단순히 전세가와 매매가가 근접한 부동산에 투자하는 것이 아니라 꾸준히 전세가가 상승할 수 있는, 즉 성장성이 있는 부동산에 투자를 하는 것이다. 성장성이 있는 부동산에 투자를 한다면 2년마다 전세 보증금이 상승할 것이다. 그동안 자신의 저축액과 전세 보증금 상승분을 합쳐 매년 성장성이 있는 다른 부동산에 전세 레버리지 투자를 계속하는 것이다. 이것이 저자가 강조하는 시스템에 의한 부동산 투자법이다. 그렇다면 전세 레버리지 투자를 계속하는 것인가. 그렇지는 않다. 일정 부분 자산이 축적된다면(저자는 약 10년간의 투자를 제안한다.) 그 이후에는 수익형 부동산으로 월급처럼 돈이 들어오는 시스템을 재구축하는 것이다.
2) 투자대상
대한민국 부동산 시장도 이제 이러한 투자를 할 만한 때가 되었다. '이미 많이 올랐다', '너무 비싸다'의 개념이 아니라, 미래를 내다보는 것이다. 미래에도 꾸준히 성장할 대상에 베팅해야 한다. 향후 지속적으로 성장할 코카콜라 같은 부동산은 무엇일지 찾아봐야 하는 시점이 되었다는 것이다.
성장성은 이 책을 관통하는 키워드라 할 수 있다. 전세 레버리지 투자 등 다양한 투자기법이 있지만 투자 대상은 무조건 성장성을 보아야 한다는 것이다. 다른 사람이 이익을 보았다고 무조건 따라가는 것이 아니라 자신만의 원칙과 인사이트로 성장성을 제대로 볼 수 있는 안목이 필요하다는 것이다. 그렇다면 성장성이 있는 부동산은 무엇인가? 저자는 2020년 동안 변하지 않을 부동산 투자의 핵심키워드로 5가지를 제시한다. 저자는 New, 역세권, 소형, 강남권, 임대료 등 총 5개의 키워드를 제시하고 있다. New는 새 아파트에 대한 수요는 영원히 지속될 것이므로 신규 아파트에 투자해야 한다고 한다는 의미이다. 이를 위해 신규 공급되는 아파트뿐만 아니라 재건축, 분양권 투자에 관심을 가져야 한다. 역세권은 앞으로 부동산은 편리한 생활이라는 측면에서 발전할 가능성이 크며, 역세권이라는 희소성으로 투자가치가 높다. 소형은 향후 대한민국의 인구구조와 관련되어 있다. 핵가족화와 고령화 등으로 도심으로 인구가 집중하는 현상이 가속될 가능성이 크다. 그러므로 대형평형보다는 소형 아파트 중심으로 수요가 상승할 것이므로 앞으로는 소형 평형이 투자가치가 더 높아질 것이다. 강남권은 일자리와 기반시설이 우수한 강남권을 중심으로 부동산 투자의 기준을 잡아야 한다는 의미이다. 강남권은 과거 압구정에서 삼성동과 도곡동, 잠실과 송파 그리고 지금은 강동과 미사 순으로 확장 중이므로 강남권이 확장됨에 따라 수혜를 입을 지역이 어디일지 고민해 볼 필요가 있다. 임대료 상승은 매매가 상승으로 이어진다. 따라서 부동산 투자 시 임대료가 지속적으로 상승하는 곳, 즉 조금 비싼 가격에 임대료를 책정해도 임차인들이 들어오려고 하는가? 에 중점을 두어야 한다. 다시 말해 우리가 관심을 가지고 투자해야 할 핵심 부동산은 꾸준한 상승을 보이거나 하락 시에도 폭락하지 않고 빠르게 회복하는 부동산을 말한다. 그러나 이러한 부동산을 발견하기란 쉽지 않다. 때를 기다리는 인내심이 필요하다. 끈기를 가지고 공부하며 원칙에 부합하는 부동산을 찾는 것이다. 그래서 저자는 "투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다."라고 말하고 있다.
3) 투자시기
여기에 한 가지 더 중요한 것은 미래를 대비하여 투자금을 마련하는 것이다. 막상 투자에 적합한 부동산이 나타났을 때 투자할 자금이 없다면 아무 소용이 없을 것이기 때문이다. 막역히 때를 기다리기보다는 다음의 기준을 주시하면서 부동산 투자에 적합한 때를 기다리는 자세가 중요하다. 부동산 불황기가 3년 이상 지났는지, 미분양 물량이 사상 최대로 증가하고 있는지, 분양 물량이 역대 최저가 되고 있는지, 경매 낙찰가율이 사상 최고치에 근접했는지, 폐업하는 중계소가 속출하고 있는지, 정부의 부동산 활성화 대책이 등장하는지 여부이다. 앞에서도 이야기했듯이 저자는 부동산 투자와 관련해서 전세레버리지 투자와 성장성을 주요 키워드로 강조하고 있다. 전세레버리지 투자는 투자의 방법론적 측면이고, 투자의 대상과 관련해서는 성장성이다. 책의 후반부에 부동산의 성장성을 판단하는 방법을 투자 대상별로 개괄적으로 설명하고 있다.
3. 책을 읽고 느낀 점
결론적으로 부동산의 큰 흐름을 읽고 예측하기 좋은 책이다. 향후 대중이 선호하는 부동산이 어떠한 것인지? 부동산 투자의 미래는 밝은지? 등과 막연하게 생각하고 있던 전세레버리지 투자가 어떠한 것인지 정확히 개념을 잡고 싶다면 적극 추천하고 싶다. 저자의 말처럼 공식과 같이 투자의 성과를 얻기가 어렵겠지만 부동산 투자의 개론서 또는 총론서로서 손색이 없다. 저자도 각론적인 측면에서 투자대상별 키워드를 제시하고는 있지만 초보자가 현장에 적용하기에는 어려운 점이 있다. 따라서 부동산 투자의 개념이 잡혔다면, 각론에서는 각자의 성향에 맞게 투자법을 공부하고 개발하는 것이 중요할 것이다. 저자도 끊임없는 공부와 인내를 강조하고 있듯이 중요하다. 하지만 무엇보다 부동산 투자의 원칙과 총론은 변하지 않아야 하고 변하지 않을 것이다. 따라서 성장성의 의미를 정확하게 이해하고 이를 보는 안목을 키우는 것이 중요하다고 생각한다.